3 шага, чтобы подарить квартиру родным и не платить налог

Налоговая не спишет: кто на самом деле считается близким родственником

Чтобы не платить налог на доходы (НДФЛ) при получении в дар недвижимости, одаряемый должен приходиться дарителю близким родственником по Семейному кодексу РФ. Этот перечень исчерпывающий, и если вашего статуса в нем нет, придется заплатить налог.

Кто входит в льготный круг

Согласно статье 14 Семейного и статье 217 Налогового кодекса РФ, от налога освобождаются сделки дарения между:

• Супругами (муж и жена в официальном браке).
• Родителями и детьми (включая усыновителей и усыновленных).
• Бабушками, дедушками и внуками.
• Полнородными и неполнородными братьями и сестрами (имеющими хотя бы одного общего родителя).

Важно: Тетя, дядя, племянник или двоюродный брат с точки зрения закона не являются близкими родственниками. При получении от них в дар квартиры придется заплатить налог в 13% от ее кадастровой стоимости.

Как подтвердить родство для налоговой инспекции

Чтобы доказать свое право на льготу, нужно собрать документы, которые наглядно демонстрируют родственную связь.

• Для детей и родителей: свидетельства о рождении.
• Для супругов: свидетельство о заключении брака.
• Для бабушек/дедушек и внуков: свидетельство о рождении внука и свидетельство о рождении его родителя (ребенка дарителя).
• Для братьев и сестер: ваши свидетельства о рождении, а также свидетельства о рождении общих родителей.
• При смене фамилии: обязательно приложите свидетельство о браке или справку о перемене имени.

Эти документы прикладываются к договору дарения при регистрации в Росреестре.

Экономия до 13%: разбираемся в налоговых льготах

Главное преимущество дарения близкому родственнику — это полное освобождение получателя подарка от уплаты НДФЛ. Это правило закреплено в пункте 18.1 статьи 217 Налогового кодекса.

При получении подарка от близкого родственника вам не нужно платить налог и не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ. Льгота действует независимо от стоимости недвижимости. Для сравнения, при дарении квартиры стоимостью 10 млн рублей не родственнику, налог составил бы 1,3 млн рублей.

Что делать, если ФНС прислала требование об уплате налога

Налоговая инспекция узнает о смене собственника из Росреестра и может прислать вам уведомление, так как в ее базах данных нет сведений о вашем родстве. Не паникуйте. В ответ на требование нужно предоставить в инспекцию письменное пояснение со ссылкой на закон и приложить копии документов, подтверждающих родство. После этого вопрос будет снят.

Из практики юриста Анны Ефременко: «В моей практике была ситуация, когда одаряемый и даритель являлись близкими родственниками (братом и сестрой). Однако сестра была гражданином другого государства (Армении), в связи с чем документ, подтверждающий родство – свидетельство о рождении одаряемой, был выдан на иностранном языке, поэтому перед предоставлением документов в налоговую потребовался нотариально заверенный перевод свидетельства о рождении».

Налоговые ставки для тех, кто не является близким родственником

Если получатель подарка не входит в льготную категорию, ему придется заплатить НДФЛ.

• 13% — для налоговых резидентов РФ (проводят в стране более 183 дней в году). При доходе свыше 2,4 млн рублей ставка налога с суммы превышения составит 15%.
• 30% — для нерезидентов РФ.

Важно: Попытки обойти налог, маскируя дарение фиктивным договором купли-продажи с заниженной ценой, очень рискованны. Налоговая может признать сделку притворной, доначислить налог, а также наложить штраф до 40% от неуплаченной суммы и пени.

3 шага для правильного оформления договора дарения

Чтобы сделка прошла гладко и была юридически чистой, действуйте последовательно.

Шаг 1: сбор документов и подтверждение родства

Проведите ревизию бумаг. Вам понадобятся:

• Паспорта дарителя и одаряемого.
• Свежая выписка из ЕГРН на недвижимость.
• Документы для подтверждения родства (свидетельства о рождении, браке).
• Нотариальное согласие супруга(и) дарителя, если недвижимость была куплена в браке.
• Договор дарения в 3 экземплярах.
• Квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).

Шаг 2: составление и нотариальное удостоверение договора

В настоящее время все договоры дарения недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус — ваша главная защита. Он проверит дееспособность сторон, отсутствие принуждения и юридическую чистоту сделки. Договор, заверенный нотариусом, оспорить в суде крайне сложно. Стоимость услуг нотариуса на момент публикации составляет в среднем 5 000 - 15 000 рублей, для родственников действуют льготные тарифы.

Шаг 3: регистрация в Росреестре

После подписания договора переход права собственности нужно зарегистрировать.

• Подача документов: через МФЦ, отделение Росреестра или прямо у нотариуса (самый быстрый способ).
• Оплата госпошлины: 2000 рублей.
• Сроки регистрации: от 1-3 рабочих дней (через нотариуса) до 7-9 дней (через МФЦ).
• Результат: одаряемый получает выписку из ЕГРН, где он указан как новый собственник.

Дарение или завещание: что выгоднее и безопаснее

Это стратегический выбор, который зависит от ваших целей. Оба способа освобождают от НДФЛ, но юридические различия огромны.

Дарение выигрывает по скорости и надежности, но оно необратимо. Завещание позволяет сохранить контроль над имуществом до конца жизни, но оно дороже в оформлении для наследников и легче оспаривается.

Лайфхак от эксперта: Чтобы защитить сделку дарения от оспаривания по причине недееспособности дарителя, перед походом к нотариусу получите на его имя справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Это ваша лучшая страховка от будущих судебных тяжб.

Типичные ошибки, которые могут стоить вам квартиры

1. Неправильное определение близкого родства. Это самая частая ловушка. Мать подарила квартиру сыну и его жене в равных долях, считая невестку близким родственником. В итоге налоговая предъявила невестке требование об уплате налога на 552 000 рублей с ее доли.
2. Отсутствие нотариального согласия супруга. Если даритель купил недвижимость в браке, но подарил ее без согласия второго супруга, такую сделку можно оспорить и отменить в течение года.
3. Фиктивное дарение. Попытка «спрятать» имущество от кредиторов или при разводе может быть признана мнимой сделкой. В этом случае недвижимость вернут в собственность дарителя для взыскания долгов.

Коротко о главном

• Что такое близкие родственники для дарения недвижимости?

Это супруги, родители и дети (включая усыновленных), дедушки, бабушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры. Только дарение между ними освобождается от налога.

• Как избежать налога при дарении квартиры родителям?

При оформлении договора дарения приложите к пакету документов копии свидетельств о рождении, подтверждающие родство. Этого достаточно для применения налоговой льготы.

• Какие документы нужны для дарения дома сестре?

Паспорта сторон, выписка из ЕГРН на дом, ваши свидетельства о рождении и свидетельства о рождении общих родителей, согласие супруга дарителя (если дом куплен в браке), договор дарения и квитанция об уплате госпошлины 2000 руб.

• Нужно ли платить НДФЛ при дарении от бабушки внуку?

Нет, не нужно. Бабушка и внук — близкие родственники. Сделка освобождается от НДФЛ. Главное — подтвердить родство документами.

• Сколько стоит оформить дарение у нотариуса?

На момент публикации стоимость услуг нотариуса в Москве составляет в среднем от 5 000 до 15 000 рублей. Для близких родственников действуют льготные тарифы. К этому прибавляется госпошлина за регистрацию — 2000 рублей.

*Цены актуальны на дату публикации статьи

Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является рекомендацией.

Автор

Ефременко Анна

Юрист