Что такое право долевой собственности

Что такое долевая собственность

Долевая собственность – это вид права на имущество, при котором его владельцами являются несколько человек одновременно, при этом каждому человеку принадлежит его определённая часть – доля.

Чем долевая собственность отличается от совместной

Отличие долевой собственности от совместной заключается именно в «долях». Если у имущества несколько владельцев, но им не принадлежат отдельные части (доли), речь о совместной собственности. В таком случае владельцы имеют равные права на всё имущество в целом.

Например, если дом супругов находится в долевой собственности, то каждому может принадлежать по половине дома. Если же дом принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, то они оба владеют всем домом. При этом каждый должен считаться с мнением другого собственника не только в случае распоряжения имуществом, но и при его использовании. Например, без согласия другого собственника нельзя продать жилье.

На практике различие долевой и общей совместной собственности в основном заключается в правах на распоряжение. При режиме общей совместной собственности владельцы могут продавать или сдавать в аренду недвижимость только сообща, при долевой собственности каждый собственник может предложить выкупить свою долю другому собственнику, а в случае отказа, продать третьему лицу.

Также для наглядности различия общей совместной и долевой собственности возьмём в качестве примера квартиру. Если она двухкомнатная, и каждому собственнику принадлежит по ½, то каждый из собственников может смело пользоваться одной из комнат. Если она в общей совместной собственности, то каждый из собственников также может пользоваться одной из комнат. Но если возникнет конфликт, то владелец доли сможет обратиться в суд с иском о выделении доли в натуре – отдельного помещения, подарить кому-либо свою долю или продать. При общей долевой собственности эти действия невозможны. Вы даже не сможете выделить себе отдельную комнату без согласования с другим владельцем.

Как определить доли

Владельцы имущества на праве общей совместной собственности могут определить размеры их долей самостоятельно. Для этого необходимо:

1. Соглашение о разделе имущества. Если собственники – супруги или бывшие супруги. Этот документ требует нотариального удостоверения.
2. Заключить соглашение об определении долей в квартире или изначально заключать договор долевой собственности. Важно, чтобы в собственность передавались доли, которые можно выделить в отдельное помещение, например, комнату, если говорить о квартире. Стоит обращать внимание на соответствие фактических квадратных метров доли прописанным в договоре.
3. Обратиться в суд.

Можно владеть долями практически любого имущества за некоторым исключением. Не делятся на доли, а используются только как совместные или личные:

• ипотечное жилье,
• аварийное и ветхое жильё;
• земля под домом меньше 8 соток;
• доля недвижимости площадью менее 6 кв. м;
• часть паевого фонда;
• памятники архитектуры;
• вещи, раздел которых приведёт к их уничтожению или смене назначения (самый простой пример – платье).

Но важно понимать, что раздел имущества на доли и определение долей в натуре – разные вещи.

Важно: Определить доли в натуре, то есть в виде конкретного помещения, например, комнаты, можно тогда, когда есть возможность сделать это. Например, если площадь комнаты квартиры соответствует размеру доли. Так, двухкомнатную квартиру получится разделить на две части в натуре, а однокомнатную нет.

Основные способы оформления долевой собственности

Чтобы оформить долевую собственность в Росреестре, необходимо получить следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие владение долей. Например, решение суда, договор купли-продажи, приватизации, дарения или мены, свидетельство о праве на наследство.
2. Согласия на оформление долевой собственности от всех будущих владельцев других долей недвижимости. Либо получить решение суда о выделе долей.

Рассмотрим некоторые способы оформления правоустанавливающих документов для оформления долей.

Договоры (купли-продажи, мены, дарения)

Новые собственники могут заключить с продавцом договор купли-продажи или мены доли (в этом случае участники сделки обмениваются имуществом). К договору мены чаще всего прибегают, когда меняют одну квартиру, находящуюся в долевой собственности, на другую аналогичную. Так как найти одинаковые по размеру доли и получить согласия на мену от владельцев других долей недвижимости очень непросто. Для таких сделок необходимо согласие собственников других долей, они имеют преимущественное право выкупа. Также необходимо уведомить других собственников о продаже своей доли. Подробнее читайте в статье “Как продать долю в доме”.

При дарении доли получать согласие остальных собственников не надо. Дарить долю можно по своему усмотрению, но есть одно ограничение: нельзя дарить долю менее 6 кв. м общей площади жилья. Такая доля считается микродолей, а сделки с микродолями могут быть признаны ничтожными, если они оформлены в собственность до 1 сентября 2022 года в связи со вступлением в силу Федерального Закона № 310-ФЗ “О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Договор дарения необходимо заверять у нотариуса. Подробнее о договоре дарения читайте в статье.

Наследство

Доля недвижимости может быть получена в наследство по завещанию или закону. При наследовании возможно получение микродоли, такая сделка не может быть признана ничтожной, то есть незаконной. Подробнее о вступлении в наследство читайте в статье.

Материнский капитал — выделение долей детям и супругу

При вложении средств материнского капитала в покупку квартиры или дома необходимо выделить доли всем членам семьи, то есть жене, мужу и детям. Размер долей может быть определён самостоятельно, в законодательстве он не закреплён.

Важно: чтобы избежать споры в будущем, лучше выделять доли пропорционально вложенному материнскому капиталу. Такую рекомендацию даёт Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 14.03.2017 № 4-КГ16-73. Если используется маткапитал, выделенный государством на второго ребёнка, а первому он не полагался, то доли всё равно нужно выделять обоим детям.

Супружеские доли: раздел имущества и брачный договор о разделе долей

Если имущество приобретается в браке на совместно нажитые супругами деньги, то каждому из супругов принадлежит ½ доля. Дом или квартира могут быть оформлены при покупке на одного супруга, но при разделе имущества второму должна полагаться половина, если иные условия не указываются в брачном договоре.

Например, если супруги заключили брачный договор, в котором прописано, что нажитое в браке имущество будет принадлежать тому, на чьё имя оформлено, то при разделе имущества выделения долей не будет.

Как правило, недвижимость приобретается супругами в общую совместную собственность. Ее можно перевести в долевую, заключив соглашение или определив доли в судебном порядке.

Если же говорить о разделе автомобиля, то в том случае, когда он приобретался в браке на совместные деньги супругов, при расторжении брака и разделе имущества, суд определит автомобиль в собственность одного из супругов, другому будет полагаться компенсация.

Квартира в ипотеке: общая собственность супругов

Независимо от того, на чьё имя оформлен ипотечный договор, если ипотека погашается совместно нажитыми средствами супругов, то и муж, и жена имеют равные права на приобретённую таким образом недвижимость. Как правило, ипотечная недвижимость при приобретении супругами становится их общей совместной собственностью. При разделе этой недвижимости супруги могут заключить брачный договор или соглашение, в которых необходимо определить доли. Если согласие в этом вопросе не достигнуто, то супругам придётся обращаться в суд. В исковом заявлении необходимо указать, на какую долю они претендуют.

Общая долевая собственность на земельный участок

Собственник доли земельного участка может потребовать выделить свою долю из всего земельного участка в натуре. Если собственники других долей не могут прийти к согласию в вопросе раздела участка, выдел долей может быть осуществлён в процессе судебного разбирательства. При выделе доли или долей образуются новые земельные участки. Общая долевая собственность на участок не закрепляет конкретные места, кусты, деревья за каждым собственником, по сути участки общей собственности принадлежат всем собственникам одновременно. Для выделения доли земельного участка в натуре к исковому заявлению необходимо приложить план. Выделять участки площадью менее 6 кв. м запрещено.

Права участника долевой собственности

Право долевой собственности без выделения доли в натуре позволяет всем собственникам пользоваться всем помещением или земельным участком. Как правило, между долевыми собственниками возникают договорённости об обособленности их доли. Пока отношения не испорчены, лучше всего  зафиксировать порядок пользования общим имуществом (или долевой собственностью), заключив соглашение у нотариуса. В соглашении необходимо прописать условия пользования долевой собственностью. То есть кто из собственников будет позволяется конкретным помещением, например, комнатой, а какие помещения будут использоваться всеми долевыми собственниками, например, кухня или коридор и другие места общего пользования.

В случае возникновения конфликта следует обращаться в суд с иском о выделении доли в натуре. Ведь владеть и пользоваться — не одно и то же. Некоторые граждане “захватывают” в своё пользование квадратные метры, принадлежащие другим собственникам. Бывает, что собственник доли и полностью захватывает весь объект недвижимости, например, не пускает в квартиру, доля которой по праву принадлежит не только ему. В такой ситуации опять же необходимо обращаться в суд за выделением доли в натуре или получением компенсации за пользование имуществом.

Важно: Если объект долевой собственности сдаётся в аренду, то доход должен делиться между сособственниками пропорционально их долям. Также каждый участник долевой собственности может самостоятельно получать выписки из ЕГРН.

И самое главное право, которым обладают владельцы долей — это право преимущественного выкупа доли, принадлежащей другому собственнику.

Если при продаже доли собственник одной доли не направил предложение о выкупе собственнику другой доли, при этом продал свою долю постороннему человеку, то такую сделку можно будет оспорить в судебном порядке.

Регистрация права общей долевой собственности

Если собственники долевой собственности хотят продать, подарить или совершить иные действия со своей частью недвижимости, они  должны обратиться к нотариусу. Договоры, заключенные в простой письменной форме, в таком случае будут считаться недействительными. Исключение только одно – если собственники всех долей совместно и одновременно продают свои доли в рамках одной сделки. После сделки нотариус или сам собственник должен направить правоустанавливающий документ в Росреестр.

Документы

Нотариусу необходимо предъявить паспорта обеих сторон, правоустанавливающие документы на доли в праве собственности, а также в случае продажи или мены согласия других собственников или подтверждение направления им уведомлений о продаже.

Стоимость госпошлины

Нотариусу нужно оплатить две пошлины:

• По федеральному нотариальному тарифу за удостоверение сделки - 0,5% от стоимости сделки, то есть от той суммы, о которой договорились продавец и покупатель. Этот платёж должен составлять не менее 300 и не более 20 000 рублей.
• По региональному нотариальному тарифу, установленному индивидуально в каждом регионе. Этот платёж установлен в диапазоне от 6000 до 10000 рублей.

Госпошлина, подлежащая оплате в Росреестр, составляет 4000 рублей.

Сроки регистрации

Срок регистрации права собственности составляет до 7 рабочих дней с момента поступления документов в Росреестр. Если сделка оформляется у нотариуса, и он сам направляет документы в Росреестр.

Налоги и расходы

При получении или приобретении доли необходимо уплатить налог на имущество. Он начисляется с даты оформления сделки, то есть не за весь год, а за период владения. Собственник доли в праве собственности на недвижимость должен будет уплачивать налог только за свою часть.

При продаже доли необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), в том случае, если недвижимость находилась в собственности предельного срока — пяти лет. В некоторых случаях — 3 года, например, когда право собственности получено в результате:

• приватизации,
• в порядке наследования,
• по договору дарения от близкого родственника,
• по договору ренты,
• если продаётся единственное жильё.

Ставка НДФЛ при сделках с недвижимостью состоит из двух ступеней:

• 13% — с дохода до 2 400 000 рублей;
• 15% — с дохода выше 2 400 000 рублей.

Важно: При дарении доли близкие родственники не платят налог.

Другие получатели платят налог в зависимости от стоимости доли:

• 13% — с дохода до 2 400 000 рублей;
• 15% — с дохода выше 2 400 000 рублей.
• 18% — от 5 000 000 до 20 000 000 рублей;
• 20% — от 20 000 000 до 50 000 000 рублей;
• 22% — свыше 50 000 000 рублей.

Например, если вы покупаете квартиру за 2 399 000 рублей, то налог составит:

2 399 000 * 13% = 311 870 рублей.

Важно: налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей при расчёте налога на дарение не действует. Он действует при продаже. То есть налог на дарение рассчитывается исходя из всей кадастровой стоимости недвижимости.

Продавать объект недвижимости по долям выгоднее, чем целиком. Так, каждый собственник своей доли может заключить отдельный договор купли-продажи с покупателем. Тогда каждая доля будет являться отдельным объектом, и, соответственно, на каждый объект будет предоставляться вычет в полном объёме. Сделка обойдётся дороже, но окупится путём получения вычетов.

Кроме того, если доля была приобретена и продана за одинаковую сумму, то обязанности по уплате налога не возникает, так как не было получено дохода.

Выводы

Право долевой собственности предполагает особый порядок владения имуществом, когда каждый совладелец имеет четко определенную долю. В отличие от совместной собственности, где доли не выделены, общая долевая собственность (доля) требует официального установления размера частей - либо через соглашение между собственниками, либо через судебное решение. После оформления доли её можно выделить в натуре, подарить, продать.

Распоряжаться или приобретать долю недвижимости без участия в сделке нотариуса неправомерно. Участие нотариуса не требуется только при участии в сделке владельцев всех долей одновременно и при заключении договора по ипотеке долей с банком или иной кредитной организацией. Однако и в этих случаях рекомендую обращаться к нотариусу для собственного спокойствия и надёжности.

Вопросы-ответы

• Как подарить микродолю после 1 сентября 2022 года?

С 1 сентября 2022 г. сделки с микродолями запрещены и могут быть признаны ничтожными, но есть некоторые исключения. Можно подарить микродолю, если она оформлена до 1 сентября 2022 г., получена в результате дарения или приватизации, выделена при покупке жилья с использованием средств материнского капитала.

• Кто такой участник долевой собственности? 

Участник долевой собственности – это собственник, владеющий определенной долей в праве на имущество (например, в квартире, доме, земельном участке). Он имеет право пользоваться и распоряжаться своей долей, но с учетом интересов других собственников. 

• Чем отличается собственник общей долевой собственности от единоличного владельца?

Собственник общей долевой собственности владеет не всем объектом, а только его частью (долей). В отличие от единоличного собственника, он должен согласовывать свои действия с другими владельцами (например, продажу или сдачу в аренду). 

• Как разделить участок общей собственности на отдельные доли?

Раздел участка общей собственности возможен двумя способами. Первый – добровольный: собственники заключают соглашение, определяют границы долей и оформляют право долевой собственности на участок. Второй – через суд, если владельцы не могут договориться. Важно учитывать минимальные размеры участков, установленные для вашей категории земель.

• Какие права дает долевая собственность на дом и участок?

Право долевой собственности на дом и участок позволяет владеть, пользоваться и распоряжаться своей долей. Вы можете: прописаться в доме, сдавать свою часть в аренду (с согласия других собственников), завещать или дарить ее. Однако для серьезных изменений (перепланировки, реконструкции) потребуется одобрение всех владельцев. Участки общей собственности можно использовать по целевому назначению, но распоряжаться всей территорией единолично не получится – только своей выделенной долей.

Автор

Кушнир Анна

Юрист