Договор дарения доли: особенности оформления, нововведения в законодательстве

Особенности договора дарения доли недвижимости

Договор дарения доли недвижимости — это соглашение между дарителем и одаряемым. Первый безвозмездно, то есть бесплатно, отдаёт второму в собственность часть своего имущества. Этот договор регулируется в статье 572 Гражданского кодекса российской Федерации. У дарственной есть две особенности:

1. Безвозмездность. В рамках этого договора действия совершает лишь одна сторона – даритель. Одариваемый не должен отвечать или предпринимать какие-либо действия в ответ.
2. Двусторонняя сделка. Тот, кому дарят имущество, может принять его или отказаться. В последнем случае договор просто будет считаться расторгнутым. Никто не может заставить принять дар.

Требования к доле квартиры

Раньше не было ограничений по размеру выделяемой доли в квартире. Теперь она должны быть не менее 6 кв. метров.

Другими словами, купить или выделить микродолю менее 6 кв. м в любом жилом помещении нельзя. Такая сделка не пройдет регистрацию в Росреестре. Эти изменения были введены в связи с ростом мошенничества. Ранее при приобретении микродоли недобросовестные владельцы буквально выживали других собственников, чтобы вынудить продать их долю. Так, последним приходилось продавать свои доли ниже рыночной стоимости.

Кому можно подарить долю недвижимости

1. Дееспособным. Это значит, что лица с психическими заболеваниями, а также дети не могут заключить договор дарения доли недвижимости. В противном случае этот договор будет считаться недействительным.
2. Гражданам, которые действуют добровольно. Если дарение произошло под давлением или угрозами, сделку могут признать недействительной. Это можно сделать через суд.

Какая форма договора должна быть

В законную силу с 13 января 2025 года вступили нововведения относительно формы договора дарения. Раньше достаточно было простой письменной формы с последующим переходом права собственности в Росреестре.

По новым правилам договор дарения недвижимости либо доли должен быть в обязательном порядке зарегистрирован и оформлен нотариусом. И только после этого производится переход права собственности в органах Росреестра Российской Федерации.

Перед заверением сделки нотариус обязан убедиться в соблюдении всех условий оформления дарственной на долю квартиры. Нотариус несёт имущественную ответственность: в случае оформления сделки, которая впоследствии будет оспорена в суде, он будет возмещать возникший ущерб.

Поэтому если нотариус сомневается в дееспособности дарителя, то имеет право отказать в регистрации сделки или запросить дополнительные документы. Например, подозрения могут возникнуть из-за несвязанной речи или пожилого возраста дарителя, которому больше 90 лет.

Необходимые документы

Для оформления дарственной на долю в квартире понадобятся:

1. Паспорта дарителя и одаряемого.
2. Правоустанавливающие документы на недвижимость. Например, выписка из ЕГРН.
3. Договор дарения.

Как правильно составить договор дарения доли в квартире

К составлению договора важно подходить ответственно и учесть все важные моменты. Рассмотрим основные пункты:

1. Сведения дарителя и одаряемого. К ним относятся паспортные данные.

2. Характеристика недвижимости: адрес квартиры, количество метров и комнат. При дарении доли квартиры в договоре обязательно надо указать, какую часть доли дарят.

Например: даритель передаёт одаряемому ¼ доли квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Строителей, д. 15, кв. 1, общей площадью 35 кв. м., кадастровый номер: 11:11:11:11:1.

3. Порядок передачи. В этом разделе договора необходимо указать момент передачи доли, а также процесс составления акта приёма-передачи. Также важно описать состояние квартиры (доли) на момент передачи. Например, уточните, включена ли в дарение мебель и документы на техническое обслуживание.
4. Права сторон. Важно учесть, что одаряемый имеет право отказаться от дара.

1. Порядок разрешения споров. Можно определить конкретный суд, который будет рассматривать возникший спор. Главное, чтобы это был суд общей юрисдикции, а не арбитражный.  Лучше выбрать тот суд, который расположен удобнее для обеих сторон сделки. При дарении споры могут возникнуть по самым разным причинам: отсутствие согласия других родственников, возникновение обременения у имущества (например, квартира находится в ипотеке, а одаряемый об этом не был уведомлен и т.п.)

6. Подпись необходима на каждой странице договора и на последнем листе в разделе с реквизитами сторон. Подпись обезопасит вас от негативных последствий, таких как возможная подделка отдельных страниц документа.

Госпошлина за оформление дарственной

За оформление договора дарения доли в квартире необходимо заплатить госпошлину. Сделать это можно по реквизитам в банке или через портал «Госуслуги». Подтверждением оплаты госпошлины будет считаться платёжное поручение с отметкой банка или уведомление, полученное при оплате на «Госуслугах».

Госпошлина установлена пп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации. Она равна 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Например, если по договору дарения передаётся квартира стоимостью 3 млн. руб., то госпошлина будет равна 15 000 рублей.

Ряд категорий граждан имеют право на льготы. Например, инвалиды 1 и 2 групп, военнослужащие и другие. Полный перечень указан в статье 217 Налогового кодекса Российской Федерации.

Важные нюансы, которые стоит учитывать

1. Налог.

Тот, кто получил в дар долю недвижимости, обязан заплатить налог. Сумма налога составит 13% от кадастровой стоимости подаренной доли квартиры. Стоимость определяется на 1 января того года, в котором был зарегистрирован переход права собственности на недвижимость к одаряемому. Налог при получении доли недвижимости не надо платить только близким родственникам. К ним относятся:

• Супруги, находящиеся в официальном, зарегистрированном браке.
• Родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные.
• Дедушки, бабушки, внуки.
• Братья и сестры.

2. Отмена дарения.

Можно ли расторгнуть договор дарения доли? К сожалению, это не так просто, но возможно. Закон устанавливает ограниченный список оснований отмены дарения. Например, одаряемый совершил преступление либо покушение на дарителя или его родственников.

Также сделку можно оспорить через суд. Например, если даритель отдал долю квартиры под действием угроз. Однако у дарителя должны быть доказательства этого факта.

Кроме того, иногда люди идут на хитрости и по факту заключают сделку по купле-продаже квартиры, а оформляют эту сделку как дарственную. На юридическом языке эта сделка называется притворной, то есть заключенной для прикрытия другой. Люди прибегают к этим схемам, например, когда не хотят платить налог с продажи квартиры. Такие сделки суд признает незаконными. Для этого суду необходимо будет представить доказательства. К ним могут относиться, например, свидетели или переписка с участниками сделки, где они признаются в совершении таких манипуляций.

При отмене дарственной недвижимость возвращается к дарителю. А одаряемый не платит налог. Если он уже заплатил налог, то имеет право вернуть эти деньги. Для этого необходимо представить в налоговый орган решение суда о признании договора дарения недействительным.

3. Недвижимость, находящаяся в общесупружеской собственности.

Если даритель состоит в браке, и недвижимость нажита в период брака, то по закону такая недвижимость принадлежит обоим супругам. И при оформлении договора дарения доли в квартире необходимо письменное согласие второго супруга.

Есть случаи, когда имущество не относится к общесупружескому, и согласие не требуется:

• При заключении брачного договора.
• Имущество досталось супругу безвозмездно (например, по договору дарения или в порядке наследования).
• Имущество приобретено до вступления в брак.

Также согласие не нужно, если супруг хочет подарить долю либо квартиру целиком другому супругу. Кроме того, второй супруг освобождается от налога, поскольку относится к близким родственника.

4. Особенности дарения земельного участка либо частного дома.

Нередки случаи дарения дачного участка или дома. Есть ли отличия от дарения квартиры? Главное отличие в том, что дом находится на земельном участке. И в договоре будет идти речь о двух объектах недвижимости, поэтому в дарственной надо указать характеристики и земельного участка, и дома. В остальном требования аналогичны, как при дарении квартиры или доли в квартире.

Выводы

Если вы хотите подарить часть своего имущества, вам необходимо оформить договор дарения доли. Этот договор составляется в письменной форме и оформляется у нотариуса.

Если у дарителя есть супруг или супруга, а недвижимость приобретена в браке, то при дарении необходимо получить их согласие.

За оформление дарственной на долю квартиры необходимо заплатить госпошлину. Её размер зависит от стоимости доли недвижимости, которую дарят.

Одаряемый обязан заплатить налог за подаренную недвижимость. Налог составит 13% от кадастровой стоимости подаренной доли. От налога освобождаются близкие родственники.

Вопрос-ответ

• Можно ли выделить микродолю в квартире?

Выделить микродолю менее 6 кв. м в любом жилом помещении нельзя.

• Можно ли оформить договор дарения доли в квартире и доли между родственниками без нотариуса?

Договор дарения доли в квартире оформляется только нотариусом.

• Какой налог надо заплатить за получение доли в квартире?

Сумма налога составит 13% от кадастровой стоимости подаренной доли квартиры.

• Можно ли отказаться от подаренной доли квартиры?

Да, одаряемый вправе отказаться от подаренной доли недвижимости.

Автор

Матвейцева Дарья

Юрист