Интернет-магазин 
Чем отличается СНТ от ИЖС
Чтобы быть точными в понятиях, разберём, что такое категории земель и разрешённое использование участков, и чем они отличаются.
Категории земель показывают, для чего предназначена земля (например, земли населённых пунктов или сельхозземли), а вид разрешённого использования (далее — ВРИ) — как можно пользоваться участком (можно ли строить на нём дом или заниматься садоводством). Это важное различие: категория — это "что это за земля", а разрешённое использование — "что на ней можно делать". Подробнее об особенностях разных земельных участков читайте в статье "Виды земельных участков: ИЖС, СНТ и другие".
Теперь рассмотрим, что такое СНТ и ИЖС: в чем разница.
СНТ, или садоводческое некоммерческое товарищество, - это объединение собственников земельных участков. В обиходе "землями СНТ" часто называют участки сельхозназначения для садоводства или огородничества, хотя юридически такого термина не существует. Важно понимать, что некоторые СНТ могут располагаться и в границах населённых пунктов, но в статье мы рассматриваем участки СНТ только на сельхозземлях.
ИЖС, или индивидуальное жилищное строительство, - это вид использования земли, разрешающий возведение частного жилого дома. Такие участки преимущественно находятся в населённых пунктах.
Рассмотрим основные отличия между землями СНТ и ИЖС.
- Основное отличие между землями СНТ и ИЖС заключается в возможностях строительства. На землях ИЖС возведение жилья - основное назначение, поэтому на участках ИЖС разрешено строить капитальные одноквартирные и многоквартирные жилые дома, и в таких домах можно оформить официальную регистрацию по месту жительства. На землях сельскохозяйственного назначения строительство жилых домов допускается только при наличии вида разрешённого использования "для садоводства". На участках с ВРИ "для огородничества" возведение капитальных построек запрещено. С недавних пор стало возможным “прописаться” и в СНТ, однако это можно сделать не в садовом доме, а в доме, признанном жилым, который соответствует всем установленным для этого нормам.
- При установке заборов между участками СНТ и ИЖС действуют разные правила. Для земель ИЖС (в пределах населённых пунктов) максимально допустимое отклонение от границы при установке забора составляет в 0,1 метра, тогда как на садовых участках (СНТ на землях сельхозназначения) разрешённая погрешность увеличивается до 0,2 метра. Эти, казалось бы, незначительные сантиметры на практике часто становятся причиной серьёзных конфликтов между соседями.
- Отдельные требования касаются типа ограждений. На садовых участках (СНТ) согласно действующим строительным нормам разрешены исключительно прозрачные (сетчатые) заборы высотой от 1,2 до 1,8 метра. Однако многие владельцы, не зная этих правил или сознательно их игнорируя, устанавливают глухие заборы из профнастила, кирпича или бетона. Важно понимать, что такие заборы на землях СНТ считаются нарушением и по закону могут быть демонтированы по требованию контролирующих органов или соседей. На участках ИЖС владелец может ставить любые типы заборов в рамках установленных градостроительных норм.
- На сельскохозяйственных землях материнский капитал нельзя направить на строительство дома. Совершенно иная ситуация с землями населённых пунктов, к которым относятся участки ИЖС. Здесь материнский капитал можно законно использовать для строительства жилого дома.
Важно: согласно ст. 78 ЗК РФ сельскохозяйственные земли необходимо использовать под выращивание растений, разведение животных, учебные цели, связанные с сельским хозяйством и т.п. Если только проживать на таких землях – можно получить штраф в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ
Разница ИЖС и СНТ: плюсы и минусы - приведены в таблице ниже:
| СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ ЗЕМЛИ (называемые СНТ) | ЗЕМЛИ НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ (называемые ИЖС) |
| Цели использования, установленные законодателем | |
| Выделяются исключительно для занятия сельским хозяйством. | Основное назначение участка под ИЖС — это строительство жилого дома для проживания. Можно также заниматься сельским хозяйством, но, в отличие от земель СНТ, на участках ИЖС это не обязательно. |
| Отдалённость от населённых пунктов | |
| Чаще всего такие участки находятся на значительном расстоянии от населённых пунктов, инфраструктура отсутствует или расположена далеко. | Такие участки должны примыкать к населённым пунктам, рядом с ними расположены социальные объекты, такие как школы, детские сады, больницы, магазины. |
| Качество земли | |
| Обычно это более плодородные почвы, предназначенные для выращивания растений. | Менее плодородные почвы. |
| Господдержка при строительстве домов | |
| Сельскохозяйственные земли не предусматривают возможность использования материнского капитала для строительства домов. | Можно воспользоваться материнским капиталом при строительстве дома. |
| Риски получить штраф за нецелевое использование | |
| Согласно ст. 7.83 КоАП сельскохозяйственные земли необходимо использовать для выращивания растений, разведения животных, учебные цели, связанные с сельским хозяйством и т.п. То есть, если только проживать на таких землях — можно получить штраф в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ, который в зависимости от каждого конкретного случая может быть от 1 000 рублей до 10 000 рублей. |
Земли населённых пунктов, к которым относится ИЖС, можно не только использовать для проживания, но и для выращивания растений, что говорит о том, что их целевое назначение шире и нет рисков получить штраф по ст. 8.8 КоАП РФ. |
Как перевести СНТ в ИЖС
Рассмотрим теперь, каким образом земли переводят из одной категории в другую. Вопросы перевода категории и вида разрешённого использования земель решает местная администрация (как правило, этим занимается отдел архитектуры и градостроительства). В этой статье я расскажу общий порядок для всех регионов страны. Но обращаю внимание, что в каждом конкретном случае лучше уточнять порядок у местных властей. Смена категории земельных участков регулируется двумя законами:
. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – ФЗ 172) и «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ 218).
Смена категории земли проходит условно в два этапа:
- Согласование и получение разрешения у местных властей.
- Внесение изменений в ЕГРН через Росреестр (МФЦ) на основании полученного разрешения.
Поскольку законы у нас в стране меняются часто и непредсказуемо, поэтому, если вы планируете перевести СНТ в ИЖС, не затягивайте.
Рассмотрим подробнее, как перевести участок из СНТ в ИЖС.
Шаг 1. Необходимо проверить категорию земли и вид разрешённого использования.
Перевести участок СНТ в ИЖС можно, если он расположен на землях населённых пунктов или в близлежащих территориях.
Поэтому если вы хотите перевести сельскохозяйственную землю в участок для строительства жилья, то сначала нужно изменить категорию земли — вместо «сельхозназначения» она должна стать «землей населённых пунктов». Для этого необходимо обратиться в местную администрацию.
Шаг 2. Соберите необходимые документы.
Состав и порядок документов для первого этапа перевода земель поименован в ст. 2 ФЗ № 172. Вам нужно собрать:
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — получите в местной администрации или в МФЦ. В ПЗЗ должно быть разрешено строительство индивидуального жилья. Выглядит этот документ так:
Информация о том, что именно вы можете делать на своём земельном участке также закреплена в Градостроительном регламенте. В этом документе указано, разрешено ли на вашей земле строительство жилого дома, какие хозяйственные постройки можно возводить, допустимо ли разбивать сад или огород и пр.
Важно: Если в отношении вашего земельного участка утвержден градостроительный план и в нём предусмотрена возможность разрешённого использования вашего участка в качестве ИЖС – тогда можно его смело менять без каких-либо разрешений.
- Градостроительный план (ГПЗУ) можно получить в местной администрации. В этом документе должно быть указано, что разрешено ИЖС. Документ выглядит так:
- Выписка из ЕГРН с информацией о категории земли и разрешённом использовании.
Выписку из ЕГРН можно получить онлайн бесплатно на . Это будет выписка без планов и схем. Если хотите получить электронную расширенную выписку - закажите её платно, она будет стоить в электронном виде - 700 рублей.
Здесь необязательно знать кадастровый номер, так как участок, который у вас в собственности появится в списке автоматически, его нужно будет просто выбрать.
Также вы можете заказать выписку из ЕГРН в МФЦ. Для этого собственнику участка нужно подать заявление в МФЦ и оплатить госпошлину в размере 750 рублей.
Для того, чтобы заказать выписку нужно знать адрес участка и его кадастровый номер. Если кадастровый номер потеряли – можно позвонить на горячую линию Росреестра (8-800-100-34-34), сообщить, что вам нужно узнать кадастровый номер участка по адресу и назвать оператору адрес, после чего вам продиктуют кадастровый номер земельного участка. Его запишите и сохраните.
- Ходатайство о переводе земель из одной категории в другую.
Составить ходатайство о переводе СНТ в ИЖС нужно в местной администрации. Специалисты помогут вам правильно написать заявление. Имейте в виду, что в разных регионах могут использоваться различные формы и образцы таких заявлений, поэтому лучше сразу уточнить актуальные требования именно для вашего муниципального образования.
- Паспорт заявителя (для ИП и юридических лиц – соответственно выписка из ЕГРИП и ЕГРЮЛ).
Шаг 3. Дождитесь решения администрации
Местная администрация принимает решение в течение двух месяцев. В случае положительного решения вы получите акт о переводе земель из одной категории в другую. Как выдается этот акт (на руки или направляется по почте), рекомендую уточнить при подаче ходатайства в администрацию, потому что в регионах могут быть свои нюансы. Если будет отрицательное решение - тогда выдается акт об отказе в переводе земель из одной категории в другую.
Шаг 4. Внесите изменения в ЕГРН
После получения положительного решения и акта о переводе — вам необходимо лично обратиться в МФЦ или Росреестр с этим документом. На основании акта или решения администрации в ЕГРН вносятся новые сведения о категории или виде разрешённого использования вашего участка.
Если вы обращаетесь в МФЦ, сотрудник учреждения примет ваши документы и выдаст вам опись с перечнем принятых документов, где будет указан уникальный штрих-код для отслеживания статуса вашего обращения на сайте МФЦ. Обратите внимание, что интерфейс сайтов МФЦ может отличаться в зависимости от региона. Чтобы найти необходимую вкладку, можно ввести в поисковую строку запрос "Проверка статуса дела МФЦ” и указать название вашего города. Срок внесения изменений составляет до 10 рабочих дней, хотя на практике это часто происходит быстрее.
Шаг 5. Проверьте результат
Новую выписку из ЕГРН с внесенными изменениями получаете там, где оформляли документы,в МФЦ или Росреестре. В разделе "Категория земель" или "Вид разрешённого использования" должно быть указано "индивидуальное жилищное строительство".
Где можно найти информацию о разрешённом использовании наглядно видно из выписки из ЕГРН на фото ниже:
Закон (ФЗ № 172) не содержит информации об оплате этапа получения акта о переводе земель из одной категории в другую, поэтому уточнять данную информацию лучше конкретно в каждом регионе у местных властей.
Что делать, если отказали в переводе СНТ в ИЖС
В случае получения Акта об отказе в переводе земель из одной категории в другую его можно обжаловать в суде. Здесь ответчиком будут местные органы власти, которые должны были выдать этот акт.
Что касается отказа Росреестра в смене разрешённого использования земельного участка, то в таком случае можно также обратиться в суд, но ответчиком будет уже Росреестр.
Сроки такого обжалования согласно КАС РФ составляют три месяца с момента получения соответствующего акта или отказа в госрегистрации.
Отказать могут в том случае, если испрашиваемое целевое назначение земель или земельных участков не будет соответствовать утвержденным документам территориального планирования.
Отказать могут и в том случае, если в правила землепользования и застройки были внесены изменения и необходимые земельные участки отнесли к населённому пункту, но не был вынесен именно Акт о переводе земель из одной категории в другую, на основании которого Росреестр уже вносит необходимые изменения.
Важно учесть, что вид разрешённого использования запрещено менять если участок находится в аренде и договор аренды был заключен на торгах. Также, невозможно поменять ВРИ, если полученный в аренду участок предполагалось использовать под определенный вид использования. Если ПЗЗ и градостроительный регламент установили предельные параметры участка и в вашем случае они не соответствуют установленным – поменять ВРИ тоже не получится, а также если участок предоставлен в аренду без проведения торгов для изготовления продуктов для импортозамещения.
Узнать, к каким землям относится ваш участок помимо выписки из ЕГРН, можно на карте градостроительного зонирования, которую можно также найти на сайте местных органов власти. Вот как она выглядит:
Судебная практика показывает, что отказы в переводе земель из одной категории в другую чаще всего случаются при переводе земель из коммерческих в ИЖС или наоборот.
Выводы
Земли СНТ, как их называют многие владельцы, — это земли сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием для садоводства или для огородничества. А землями ИЖС называют земли населённых пунктов с разрешённым использованием под индивидуальное жилищное строительство.
Главными их отличиями является тот факт, что целями земель сельхозназначения в первую очередь является выращивание различных культур, а целями земель ИЖС — проживание.
При этом с недавних пор на землях для садоводства разрешено проживать и регистрироваться, если там построен жилой дом, а на землях ИЖС можно выращивать растения, что делает их разрешённое использование шире, а лиц, владеющих такими участками, свободнее в их использовании.
Обычно земли СНТ находятся за пределами населённых пунктов, в связи с чем там отсутствует какая-либо инфраструктура, а земли ИЖС расположены в населённых пунктах, где все подобное имеется.
Поскольку целями сельхозземель является не проживание, а ведение садоводства или огородничества — воспользоваться на них материнским капиталом для строительства дома не получится, что не скажешь про земли ИЖС.
Переводят ли СНТ в ИЖС на практике? Да, для перевода земельного участка из СНТ в ИЖС необходимо обратиться в местную администрацию. Следует подготовить пакет документов и подать заявление. В случае положительного решения можно обращаться в Росреестр или МФЦ для внесения сведений в ЕГРН.
Перечень требуемых документов и условия перевода могут различаться в регионах. Поэтому перед подачей заявления лучше уточнить требования в местной администрации.
Вопросы-ответы
- Можно ли СНТ перевести в ИЖС?
- Можно ли перевести земли СНТ в ИЖС без изменения категории?/strong>
- Куда обращаться, чтобы перевести СНТ в ИЖС?
- Какие документы необходимо предоставить в администрацию для перевода СНТ в ИЖС?
Да, такой перевод возможен. Участок в СНТ (садоводческом некоммерческом товариществе), относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, можно перевести в категорию земель населённых пунктов (ИЖС). Однако для этого потребуется согласование с местной администрацией.
Нет, если участок относится к сельхозземлям, сначала нужно изменить категорию на "земли населённых пунктов".
Чтобы перевести земельный участок из СНТ в ИЖС, необходимо пройти двухэтапную процедуру. Сначала следует обратиться в местную администрацию (орган муниципальной власти района или поселения, к которому относится земля) с заявлением о смене категории земельного участка. После получения положительного решения от местных властей нужно обратиться в Росреестр (лично или через МФЦ) для внесения изменений в ЕГРН. Перед началом процедуры лучше проконсультироваться в местной администрации о конкретных требованиях и перечне необходимых документов в вашем регионе, так как условия могут различаться в зависимости от местного законодательства и особенностей территории.
Для перевода земельного участка из СНТ в ИЖС потребуется собрать пакет документов и подать его в местную администрацию. Основной перечень включает: выписку из ЕГРН с актуальными данными о категории земли и виде разрешённого использования, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для данной территории, а также заполненное ходатайство о переводе земель, бланк которого можно получить в администрации, так как форма может отличаться в разных регионах. Физическим лицам необходимо приложить копию паспорта, индивидуальным предпринимателям и организациям — выписку из ЕГРИП или ЕГРЮЛ соответственно.
