Как получить налоговый вычет за покупку дома

Условия получения налогового вычета после покупки дома

1. Резидентство РФ.

Право на получение "покупного" вычета имеют не все, и одно из главных правил — наличие статуса резидента РФ. Давайте разберемся, кто такой резидент в сфере налогообложения.

Резидентом РФ в соответствии с п.2 ст.207 Налогового кодекса РФ "признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей". Проще говоря, резидентом считается человек, который прожил в России 183 дня за последние 12 месяцев подряд.

К этой формулировке стоит добавить нюанс, который будет важен для получения вычета за покупку жилья: 12 календарных месяцев подряд в календарном году, то есть с 1 января по 31 декабря того года, за который получается вычет.

Например: мужчина в январе 2024 года купил жилой дом с земельным участком, затем в феврале 2024 года выехал за территорию РФ и вернулся в октябре 2024 года. Вернуть налоговый вычет за покупку дома с участком за 2024 год мужчина не сможет, так как в 2024 году он не находился на территории РФ 183 дня. Даже если с октября он будет оставаться в России 183 дня подряд.

2. Официальное трудоустройство.

Рассмотрим второй важный момент. Поскольку из бюджета возвращается НДФЛ — налог на доходы физических лиц — его необходимо оплатить в налоговый бюджет. Поэтому вернуть налог может только официально трудоустроенный плательщик НДФЛ, за которого работодатель платит налоги. Если вы самозанятый (плательщик НПД) или индивидуальный предприниматель (плательщик УСН), вернуть уплаченные налоги из бюджета в качестве имущественного налогового вычета вы не сможете. Как и не смогут сделать это неработающие пенсионеры и официально не трудоустроенные граждане.

Возврат уплаченного налога, как и собственно все имущественные налоговые вычеты регламентирует ст.220 НК РФ, и конкретно пп. 3 и 4 п.1 указанной статьи.

3. Подтверждение факта покупки жилья и внесения платежа.

Чтобы получить налоговый вычет за покупку дома с участком, необходимо подтвердить факт покупки и внесения платежа. Кроме того:

• Вы должны являться собственником, супругом собственника, родителем несовершеннолетнего собственника.
• Договор купли-продажи подписан, и он прошел государственную регистрацию, или подписан договор долевого участия, уступки права требования и передаточный акт (и пройдена государственная регистрация права собственности).
• Договор оплачен полностью или частично собственными средствами или с помощью средств банковского ипотечного кредита.

И самое важное: вы можете подтвердить все указанные пункты документально.

Рассмотрим на примере, как получить налоговый вычет за покупку дома с участком: представим, что вы купили земельный участок за 500 тысяч рублей и построили на нем жилой дом. Не всегда налогоплательщик может подтвердить расходы на строительство в полном объеме из-за отсутствия подтверждающих документов. Предположим, что есть расходы на стройку в размере 1 500 000 рублей. Тогда смело можно заявить вычет с 1 500 000 рублей по строительству дома и 500 000 рублей с покупки земельного участка.

Или участок был куплен за 2 000 000 и выше, тогда можно не вводить расходную часть на стройку, а можно весь вычет заявить с покупки земли.

Кому не положен налоговый вычет

1. Вы купили жилой объект у члена семьи или близкого родственника.

Членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным Кодексом РФ являются: супруги, родители и дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки. Тёти, дяди, прабабушки и прадедушки, двоюродные сестры и братья не являются близкими родственниками.

Важно: Однако налоговый вычет при покупке жилья можно оформить только в одном случае сделки с родственником — если продавцом выступают бабушка, дедушка или внук.

2. Плательщиком по договору были не вы.

Частая ошибка из практики. Как часто мамы, папы и другие родственники переживают за будущее своего ребенка и помогают ему с покупкой жилья.

Представим ситуацию: мать покупает дом для замужней дочери, но, чтобы в случае развода дом не достался зятю, она указывает в договоре, что платит за дом сама. В результате дочь и зять не смогут получить налоговый вычет после покупки дома, а при разводе дом всё равно могут признать совместной собственностью. В этом случае лучше принять другое решение: я советую составить договор дарения денежных средств между мамой и дочерью, а плательщиком по договору оставить супругов. Тогда оба супруга смогут получить налоговый вычет. Или еще вариант: мать покупает дом сама, а затем получает вычет, а потом дарит его дочери - так дом точно останется у дочери. Эти способы и защитят имущество, и позволят воспользоваться налоговыми льготами.

3. Налоговый вычет после покупки дома не предусмотрен с сумм государственных субсидий. Наиболее распространенные из них: материнский семейный сертификат (МСК), господдержка по программе «Молодая семья», средства военной ипотеки.

Если часть средств были личными средствами (ипотечные средства в таком случае будут считаться личными) покупателя, с этой суммы вернуть налоговый вычет за покупку дома можно.
Например: семья купила жилой дом за 4 000 000 рублей, на покупку использовали средства материнского капитала в размере 690 266,95 рублей. Сталкиваюсь с мнением, что если материнский сертификат направили на покупку жилья, то вычет сделать нельзя. Это заблуждение! Так какой налоговый вычет при покупке дома в этом случае можно вернуть?
Посчитаем: 4 000 000 - 690 266,95 = 3 309 733,05 рублей — с этой суммы можно вернуть НДФЛ 13%.


4. Вы не сможете получить вычет, если уже полностью использовали свой лимит. Если же использовали не весь лимит, остаток можно получить при покупке другого жилья.
5. Вы не сможете вернуть налог с покупки жилья, которое находится за пределами РФ.
6. Налог не получится вернуть с нежилого объекта недвижимости или права требования. Важен статус жилья. Например, сейчас многие вкладывают средства в апартаменты. Конечно, в них можно проживать, но документально они имеют статус нежилого объекта недвижимости, поэтому на вычет рассчитывать нельзя.

Как вернуть из бюджета до 1300000?

Семья может вернуть из бюджета до 1 300 000 рублей! Давайте разберемся, действительно ли это так?

Пункт 3 статьи 220 НК РФ гласит: «имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей».

Что это значит? Каждый налогоплательщик может получить 13% с суммы 2 000 000 рублей, потраченных на покупку жилья, то есть 260 000 рублей.

Так, если супруги приобрели дом стоимостью более 4 000 000 рублей, они являются резидентами РФ, имеют все необходимые подтверждающие документы, оба трудоустроены, и работодатель отчисляет за них налоги в бюджет, они могут вернуть сумму налогового вычета при покупке дома  в размере 520 000 рублей  . Причем получить налоговый вычет можно как при покупке дома в ипотеку, так и за собственные средства.

Пункт 4 статьи 220 НК РФ гласит: «имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей».

Значит, если при этом супруги платят ипотеку, и в итоге выплатят банку сумму процентов в размере 6 000 000 рублей, то они смогут вернуть ещё 780 000 рублей на двоих.

Посчитаем: 520 000 + 780 000 = 1 300 000 рублей — вот та самая сумма, о которой мы часто слышим.

Приведу ещё один пример для наглядности: представьте, что семья из четырёх взрослых — все налоговые резиденты России и плательщики НДФЛ — приобрела дом стоимостью 8 000 000 рублей и более. В таком случае при правильном оформлении документов (подтверждении оплаты) каждый из них сможет получить свой индивидуальный имущественный вычет в полном объеме.

Суммы и лимиты налогового вычета представлены в наглядной таблице ниже:

Документы для получения налогового вычета за покупку дома

Какие документы необходимо предоставить в налоговый орган при подаче декларации для получения имущественных налоговых вычетов?

Для получения вычета с приобретения жилого объекта недвижимости потребуются:

• Договор купли-продажи или договор долевого участия (уступки права требования) с подписанным актом приема-передачи.
• Платежные документы, подтверждающие факт оплаты (расписки, чеки, квитанции, платежные поручения). В некоторых случаях факт оплаты можно подтвердить пунктом о полной оплате в договоре или справкой о полной оплате договора.
• Выписка из ЕГРН на дом или на дом с земельным участком, на котором дом расположен, если, конечно, участок в собственности.

Для получения вычета по процентам и ипотечному кредиту необходимы:

• Кредитный договор
• Справка об уплаченных процентах за год или весь период. Эту справку можно заказать в банке, в котором платится кредит (офлайн или онлайн). Период, за который заказывается справка, выбирается следующим образом: если на вычет по процентам подается впервые, справку следует взять за весь период от начала оплаты кредита. Впоследствии берется справка за год, за который подается декларация.

Также могут потребоваться:

• Свидетельство о браке.
• Свидетельства о рождении детей.
• Заявления супругов о распределении вычета в простой письменной форме.

*В зависимости от ситуации могут понадобится и другие документы. Полный перечень необходимо уточнять индивидуально.

Чтобы получить налоговый вычет после покупки дома, необходимо подать декларацию. Сделать это можно в отделении налоговой службы или онлайн в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Для этого зайдите на сайт, выберите раздел «Сервисы и услуги» и перейдите в «Личный кабинет»:

Вход в личный кабинет налогоплательщика выглядит так:

Кроме того, вы можете воспользоваться специальной программой «Декларация» — подробная информация и ссылка на скачивание размещены на сайте ФНС.

Сроки возврата денежных средств

Вернуть налоговый вычет можно только за предыдущие три года.

1. Если вы приобрели жилой дом в 2025 году, то декларацию на возврат налога можно подавать в следующем календарном году начиная с 1 января (даже если вы не владели жильем в течение года), то есть в 2026 году.
2. Если же вы купили дом раньше, в предыдущие года, то можно заявить на возврат уже сейчас. Допустим, если вы купили дом в 2023 году, то в 2025 году можно вернуть деньги за 2023 и 2024 годы. Если покупка была в 2018 году, и вычет вы не получили, то в 2025 году можно вернуть деньги за 2022, 2023, 2024 годы.
3. У пенсионера есть право сделать возврат за предыдущие четыре года. Например, пенсионер купил дом в 2024 году. В 2025 году он сможет заявить возврат за 2024, 2023, 2022 и 2021 годы, если в эти годы были отчисления налога в бюджет. Если пенсионер купил дом, например, в 2018 году, то вернуть деньги в 2025 году он сможет только за 2024, 2023, 2022 и 2021 годы.

Например: вы купили жилой дом в 2022 году без ипотеки, сейчас в 2025 году можно подать три декларации за 2022, 2023 и 2024 год, если в эти годы у вас был доход и сумма налога, уплаченного за эти годы не превышает 260 тысяч рублей. Если же вы имеете статус пенсионера, то сможете захватить ещё и 2021 год.

Можно ли заявить возврат налога в год покупки жилья

Да, можно. Такой вычет предоставит сам работодатель, декларацию подавать не нужно. Деньги из бюджета вы не получите, но работодатель не станет удерживать из заработной платы 13%, и ваш доход на период получения вычета будет больше на сумму налога. Таким образом, ежегодно в зависимости от суммы уплачиваемого вами налога подается заявление в налоговую, а затем передается работодателю. Когда сумма неудержанного налога достигнет 260 000 рублей, работодатель снова начнет отчислять НДФЛ в бюджет.

Выводы

Подведем итоги. Получить налоговый вычет за покупку дома может человек, который является резидентом РФ и плательщиком НДФЛ. Кроме того, дом должен быть куплен за собственные или ипотечные средства не у близкого родственника. У заявителя должен быть полный пакет документов для подтверждения права на имущественный вычет.

Для получения полной суммы налога декларация подается ежегодно, пока вы не получите 260 000 рублей с покупки жилого дома и 13% от суммы уплаченных процентов по ипотеке.

Получать налоговый вычет за покупку дома можно только на одну итоговую сумму, но при этом несколько раз.

Вопросы-ответы

• Можно ли получить налоговый вычет за покупку дома с участком?

Налоговый вычет за покупку дома с участком можно получить, если на нем построен и зарегистрирован жилой дом.

• Как получить налоговый вычет за покупку дома?

Чтобы получить налоговый вычет после покупки дома необходимо быть резидентом РФ, официально работать и подтвердить факт покупки жилья и внесения платежа.

• Какие документы нужны для получения налогового вычета после покупки дома?

Для получения вычета потребуются договор купли-продажи или договор долевого участия (уступки права требования) с подписанным актом приема-передачи, платежные документы, подтверждающие факт оплаты (расписки, чеки, квитанции, платежные поручения), выписка из ЕГРН на дом или на дом с земельным участком. Также в отдельных случаях могут потребоваться свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей, заявления супругов о распределении вычета в простой письменной форме. В зависимости от ситуации могут понадобится и другие документы.

Автор

Чистякова Ольга

Налоговый консультант