Интернет-магазин 
Требования к доле: минимальный размер, что значит «выделение в натуре».
С 1 сентября 2022 года введён запрет для собственников домов и квартир дробить объект недвижимости на доли в размере менее 6 кв. м. от общей площади жилья: 6 кв. м. – минимальный размер доли. При нарушении этого запрета, сделка будет считаться ничтожной и может быть оспорена в суде. Поэтому, если вы захотите разделить дом на доли в размере менее 6 кв. м., нотариус откажет в заверении сделки. А без нотариуса такую сделку оформлять нельзя.
Однако из этого правила есть исключение: доля меньше 6 кв.м. допускается в тех случаях, когда собственность делится не по желанию владельцев, а по закону, например, при наследовании, приватизации, разделе имущества между бывшими супругами.
Отдельный вопрос — «выделение доли в натуре», то есть в виде конкретного помещения, например, комнаты. Это возможно не всегда, так как для этого нужно, чтобы доля соответствовала отдельному изолированному помещению. Часто планировка дома не позволяет этого сделать. Такие ситуации обычно возникают при конфликтах между совладельцами, и тогда вопрос приходится решать через суд.
Продать долю собственности в доме можно только вместе с долей земли, если, конечно, земельный участок оформлен в собственность. При продаже доли в доме необходимо выделить определённую долю и в структуре земельного участка. Долю участка и долю дома можно одновременно продать только одному покупателю. При этом важно учитывать, что существует предельный минимальный размер земельного участка - 200 кв. м.
Пошаговая инструкция: как продать долю в доме
Продажа доли в доме непроста. Если вы планируете продать долю собственности в доме, помните: по закону вместе с долей дома должна продаваться и доля земельного участка, продать долю дома и участка можно только вместе. Рассмотрим пошагово, как продать долю в доме.
Шаг 1. Уведомление других собственников.
Перед тем как продать долю в доме, важно соблюсти права других владельцев. У них есть преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому начать подготовку к продаже стоит с направления письменных уведомлений с указанием цены и условий продажи другим собственникам. Можно ли продать долю в доме без этих действий? Уведомлять других собственников о продаже доли необходимо, в противном случае другие собственники смогут оспорить сделку. Уведомлять их нужно следующим образом. Надо составить два уведомления:
- Первое – о продаже доли дома.
- Второе – о продаже доли земельного участка. Уведомления составляются в простой письменной форме. В уведомлениях должна быть указана стоимость объектов. Оба уведомления нужно направить каждому из собственников ценным письмом с описью вложения. Можно вручить и лично под подпись.
Законом не установлен приоритет между собственниками долей в праве общей долевой собственности при выкупе доли. Поэтому если долю хотят купить сразу несколько собственников других долей, то выбор остаётся за продавцом.
Если от других собственников поступит отказ от покупки доли или они не ответят в течение месяца, что тоже будет считаться отказом, то можно приступить к поиску других покупателей. Если какой-либо из собственников не согласен с предложенной ценой и направляет ответное предложение, то такой ответ равносилен отказу.
Важно: Остальным покупателям можно предлагать долю по той же цене, что указана в уведомлении для других собственников, или по более высокой, но не ниже.
Шаг 2. Подготовка документов.
Чтобы продать долю дома и участка, необходимо подготовить следующие документы:
- Паспорт.
- Правоустанавливающие документы на долю дома (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения и прочие).
- Правоустанавливающие документы на долю земельного участка (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и прочие).
- Выписки из ЕГРН.
- Технические паспорта.
- Кадастровые паспорта.
- Выписка из домовой книги или Справка по форме 9.
Ксерокопии письменных уведомлений других совладельцев с копиями квитанций и описей писем или их письменный отказ от покупки.
Шаг 3. Оформление договора купли-продажи у нотариуса и в Росреестре.
Далее продавцу и покупателю нужно обратиться к нотариусу, чтобы он заверил сделку.
Важно: федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» указывает на то, что сделки с долями недвижимости должны совершаться строго в нотариальной форме. Но исключение есть – это продажа долей всеми собственниками сразу или оформление ипотеки в рамках одной сделки. То есть, если собственники всех долей решили продать весь дом с участком одному покупателю, то договор купли-продажи может не заверяться у нотариуса.
Стоимость услуг нотариуса при оформлении договора купли-продажи доли состоит из совокупности сумм федерального тарифа - 0,5% от суммы договора (но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей) и регионального тарифа – 6 700 рублей в Санкт-Петербурге, 6 800 рублей в Москве, в других регионах могут быть другая стоимость. Итоговая сумма должна составить от 7 000 рублей до 20 000 рублей.
В 2025 году размер госпошлины за регистрацию права собственности в Росреестре составляет для физических лиц:
- При стоимости объекта недвижимости в размере меньше 20 млн рублей — 4 000 рублей.
- Если стоимость свыше 20 млн рублей — 0,02% от кадастровой стоимости объекта, но не более 50 000 рублей.
Документы для регистрации можно подать двумя способами: самостоятельно через Росреестр, МФЦ или через нотариуса. Второй вариант, на мой взгляд, удобнее и быстрее. Сведения о внесении изменений в ЕГРН вносятся сотрудниками Росреестра в течение 5 дней с даты поступления заявления.
Можно ли продать долю ребенка в доме
Если необходимо продать долю ребенка в доме, важно учитывать возраст несовершеннолетнего. Продажа доли дома, принадлежащей малолетнему ребёнку в возрасте до 14 лет, может совершаться только от его имени законными представителями, которыми являются родители, опекуны или усыновители.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет имеют право продавать доли с письменного согласия законных представителей.
Можно ли продать долю в доме без участия органов опеки? Нет. Контроль за соблюдением интересов несовершеннолетних выполняют органы опеки и попечительства. При продаже доли несовершеннолетнего от органов опеки требуется согласие. Согласие выдаётся после проверки, в ходе которой изучаются договоры купли-продажи и устанавливается, не ухудшаются ли условия проживания ребёнка и не уменьшается ли его собственность.
Адрес отдела опеки можно найти в интернете — на сайте вашего города или области. Например, для Москвы есть сайт с адресами всех районных отделов.
Органы опеки и попечительства могут запретить продавать долю, принадлежащую несовершеннолетнему в следующих случаях:
- Если один из родителей или опекунов не даст согласие на сделку.
- Если в результате сделки жилищные условия несовершеннолетнего ухудшатся, например, при приобретении более дешевого жилья или меньшей доли, либо при покупке жилья без возможности регистрации (к примеру, в апартаментах) или без удобств, а также при недострое нового жилья.
*Приведенный перечень не является исчерпывающим.
Важно: покупателями доли у несовершеннолетнего не могут быть его близкие родственники, то есть родители, дедушки, бабушки, сёстры и братья.
Продажа доли совместно нажитого имущества
Если доля в доме является совместно нажитым имуществом супругов, то продавать её можно только с согласия другого собственника, то есть мужа или жены, или при наличии брачного договора. Сделку без согласия супруга не заверит нотариус, её не зарегистрируют в Росреестре.
Нужно ли платить налог с продажи доли в доме
Продавший долю дома гражданин, получил доход, с которого должен уплатить налог в размере 13% от цены, указанной в договоре купли-продажи.
Налог можно не платить в следующих случаях:
- Доля принадлежит продавцу в течение пяти лет, либо трёх лет, если доля получена в наследство или в дар, получена по договору ренты, либо является единственным жильём, либо стоит менее 1 миллиона рублей.
- Доля дома продаётся по цене не ниже или равной 70% кадастровой стоимости.
Выводы
Перед тем как продать долю в доме с землей, важно учесть, что другие владельцы имеют право первоочередного преимущества на покупку. Продать долю можно только после направления уведомлений другим собственникам и получения письменного отказа или игнорирования более чем на протяжении месяца. Продать долю собственности в доме можно только через нотариуса, после чего сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Если нужно продать долю ребенка в доме, то необходимо согласовывать её условия с органами опеки и попечительства.
Вопросы-ответы
- Как продать долю в доме, если другие собственники не участвуют в сделке?
- Можно ли продать долю в доме без выделения ее в натуре?
- Как продать долю ребенка в доме?
Продать долю можно даже без согласия остальных владельцев, но сначала вы обязаны предложить выкупить ее им (по цене, за которую планируете продавать). Это называется преимущественным правом покупки. Только если они откажутся или не ответят в течение 1 месяца, вы сможете продать долю постороннему покупателю.
Да, долю можно продать, даже если она не выделена как отдельное помещение (например, комната).
Продажа доли несовершеннолетнего требует согласия органов опеки. Они изучат договоры купли-продажи и проверят, не ухудшаются ли условия проживания ребёнка и не уменьшается ли его собственность. Без разрешения опеки сделка будет незаконной.
