Интернет-магазин 
Условия продажи дома, купленного за маткапитал
Материнский капитал — мера государственной поддержки российских семей. В законе прямо указано, что материнский капитал можно потратить на улучшение жилищных условий семьи, в первую очередь заботясь о детях. Поэтому при продаже дома, купленного на маткапитал, необходимо соблюсти условия, касающиеся благополучия детей.
Разберём ситуацию: У Александра и Марии родился первый малыш, а вместе с ним и возникло право на получение средств материнского капитала. На семейном совете было решено вложить маткапитал в ипотеку единственного жилья, этой суммы как раз и не хватало для её полного погашения. С окончанием платежей по ипотеке семья решила, что пора перебираться жить к морю (как давно мечтали!): свежий бриз, вкусные и сочные фрукты и овощи, витамин D – такой полезный. Картинка манила. Однако при попытке продажи дома начались трудности – покупатели опасались связываться с недвижимостью, приобретенной на маткапитал. Тогда наши герои решили разобраться: чем такая сделка отличается от обычной, какие шаги нужно предпринять, чтобы успешно продать дом и уехать жить к морю.
Чтобы продать дом, купленный за материнский капитал, необходимо выполнить ряд условий:
- При продаже дома, купленного с привлечением материнского капитала, закон требует предварительно выделить доли детям. Идеальный вариант — сделать это в новом жилье. Однако на практике большинство семей не могут сначала купить новое жилье, а потом продать старое. В такой ситуации закон допускает два решения. Детям можно выделить доли в жилье родственников, например, у бабушки. Либо оценить стоимость детских долей и после продажи старого дома, но до покупки нового, разместить эти средства на специальном банковском счете.
- Новый дом должен быть не меньше по площади, чем продаваемое жилье. Однако возможны исключения: если новое жилье значительно дороже или условия жизни детей улучшатся. Например, когда школа и садик становятся ближе, дом современнее и комфортнее. В таких случаях органы опеки могут разрешить покупку жилья с меньшей площадью, даже если доли детей станут меньше. Главное - не ухудшать условия проживания детей.
- Обязательно согласие органов опеки на сделку. Это правило действует во всех случаях: если вы сразу покупаете новое жильё, выделяете детям доли в квартире родственников, или деньги от продажи переводятся на специальный счёт ребёнка. Без официального разрешения опеки никаких сделок с детскими долями провести невозможно.
Если эти условия не соблюсти – сделка по продаже может быть аннулирована органами опеки и СФР в судебном порядке.
Важно: Сделки с недвижимостью, где есть доли несовершеннолетних детей, возможны только с разрешения органов опеки и попечительства.
Как продать дом, купленный за маткапитал: порядок действий
Рассмотрим пошагово продажу дома, купленного за маткапитал:
Шаг 1. Найти лояльного покупателя
При размещении объявления о продаже дома настоятельно советую сразу указывать, что недвижимость приобреталась с использованием материнского капитала. Продажа жилья с детскими долями — всегда сложный процесс, особенно при участии маткапитала. Сделка не только проходит с обязательным нотариальным удостоверением, но и под контролем СФР и органов опеки. К сожалению, из-за этих особенностей найти покупателя бывает непросто — далеко не все готовы мириться с дополнительными процедурами и согласованиями и относиться к этому лояльно. Поэтому честное предупреждение о статусе жилья в объявлении поможет сразу отсеять неподготовленных покупателей и сэкономит время обеим сторонам.
Шаг 2. Получить согласие органов опеки.
Перед совершением сделки необходимо подать заявление в органы опеки и попечительства для получения официального разрешения. Без этого документа продажа невозможна.
В заявлении* необходимо обязательно указать, что будет с детскими долями. Например, можно указать, что уже приобретено новое жилье с выделенными долями, доли оформлены в жилье родственников, либо средства от продажи детских долей будут переведены на спецсчет ребенка.
К заявлению надо приложить пакет документов*:
- Паспорта родителей и детей/свидетельства о рождении.
- Согласие ребенка/детей на продажу его доли (если ребенок/дети старше 10 лет).
- Выписки ЕГРН на продаваемый дом.
- Отчет о рыночной стоимости дома.
- Справка о стоимости детских долей.
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
*Единого образца/шаблона заявления в опеку, равно как и определённого перечня документов – нет. Необходимый пакет документов нужно уточнить в органах опеки и попечительства по месту вашей регистрации.
Например, на официальном сайте во вкладке размещена информация о необходимых документах в органы опеки:
В течение двух недель органы опеки и попечительства рассматривают ваше заявление, после чего выдают согласие на продажу либо мотивированный отказ. При отказе вы можете устранить указанные нарушения и подать документы повторно.
Если вы не согласны с отказом и считаете, что права детей не нарушены, направьте в опеку письменные возражения. При повторном отказе решение можно обжаловать в суде.
Срок действия согласия не определен законом, но на практике оно действует 30 дней от даты выдачи. Если за этот период сделка не состоялась, нотариус потребует обновить документ. Получение нового согласия (при неизменных условиях) занимает несколько рабочих дней и не вызывает сложностей.
Важно: с просроченным разрешением провести сделку невозможно — и нотариус, и Росреестр проверяют актуальность всех документов на каждом этапе оформления
Шаг 3. Собрать пакет документов для продажи дома.
К необходимым документам относятся:
- Правоустанавливающие документы на дом (выписка ЕГРН).
- Документы, устанавливающие личность продавцов и покупателя.
- Распоряжение/разрешение от опеки, действительное на дату проведения сделки.
- Составленный договор-купли продажи.
Шаг 4. Оформление сделки.
Продать дом, купленный за материнский капитал, можно только через нотариуса. Он проверяет подлинность и полноту представленных документов, контролирует соблюдение всех требований, особенно в части защиты интересов несовершеннолетних, удостоверяется в дееспособности участников сделки и отсутствии признаков принуждения.
Важно: Все сделки по купле-продаже недвижимости с детскими долями в обязательном порядке требуют нотариального удостоверения.
Шаг 5. Регистрация перехода права собственности.
Если покупатель использует ипотеку или материнский капитал для приобретения дома, продавец получит денежные средства только после завершения регистрации сделки в Росреестре. Нотариус направляет в Росреестр заявление о регистрации права собственности на жилое помещение. Переход права собственности занимает от 5 до 12 рабочих дней.
Как продать ипотечный дом с маткапиталом
Если дом куплен в ипотеку с использованием средств маткапитала, то особой разницы от продажи дома без ипотеки нет. Пакет документов отличаться не будет. Но вариантов продажи ипотечного жилья немного – потребуется досрочно закрыть ипотеку перед сделкой или же получить согласие банка на переоформление ипотеки на покупателя.
В случае отказа органов опеки и попечительства в продаже жилья, равно как и при отказе банка на продажу ипотечного дома — продать дом, купленный под материнский капитал, не получится.
В каких ситуациях не получится продать дом, купленный за маткапитал
Социальный фонд России и органы опеки и попечительства могут через суд признать сделку недействительной, оспорить её, если продавец не выделил доли детям или обошел разрешение опеки на продажу. В этом случае недвижимость вернут продавцу, а продавец, в свою очередь, будет обязан вернуть покупателю полученные от продажи деньги.
Одна моя клиентка взяла заём под залог квартиры, купленной на материнский капитал. Когда она перестала платить, кредитор потребовал через суд передать ему жильё в собственность. Однако суд отказал — изъять такую квартиру полностью нельзя. Залог с квартиры сняли (этого требовали СФР и опека), но долг за женщиной остался. Если бы это была ипотечная квартира, банк мог бы её законно забрать за долги. А СФР и органы опеки по суду обязали бы основного получателя средств маткапитала государственные деньги вернуть.
Нужно ли платить налог за продажу дома
Если недвижимость в собственности менее 5 лет, с дохода от продажи придется заплатить налог.
Когда налог не платится:
- Срок владения недвижимостью более 5 лет.
- Срок владения недвижимостью 3 года — для унаследованного, подаренного близким родственником или приватизированного жилья.
- Если продается единственное жилье, и в этот же году вы покупаете новый дом.
Важно: п. 2.1 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации указывает, при соблюдении каких условий гражданин-налогоплательщик освобождается от уплаты налога за продаваемое жилое помещение полностью, т.е. независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение.
Нашим героям из примера выше повезло, в соответствии с указанной статьей – им не придется ждать ни трех, ни пяти лет для продажи дома. От уплаты налога они освобождены, так как жилье у них единственное и в один год они смогли и продать, и купить новый дом.
Важно: если вы не хотите, не можете ждать, пока пройдет минимальный срок владения, налог заплатить придется. Самостоятельно его рассчитывать не нужно. За вас это сделает налоговая и необходимую к уплате сумму укажет в уведомлении.
Выводы
Продать дом, купленный на средства материнского капитала, сложно, но можно. Главное, необходимо соблюдать определенные условия:
- Доли детей должны быть выделены в новом доме.
- Необходимо получить согласие органов опеки на продажу дома. В противном случае сделку могут признать недействительной.
- Новое жилье не должно быть хуже по условиям жизни, стоимости прежнего.
- Сделка по продаже дома, купленного за маткапитал, проходит через нотариуса.
Ипотечный дом, купленный с привлечением маткапитала, можно продать только после погашения кредита или с согласия банка.
Вопросы-ответы
- Как можно продать дом, купленный на материнский капитал?
Для продажи дома необходимо получить разрешение органов опеки, которые проверят, не ухудшаются ли условия жизни детей и будут ли выделены им доли. Такая сделка оформляется только нотариально.
- Какие документы необходимо предоставить в опеку, чтобы продать дом, купленный за материнский капитал?
В органах опеки и попечительства необходимо написать заявление. К заявлению надо приложить паспорта родителей и детей/свидетельства о рождении, согласие ребенка/детей на продажу его доли (если ребенок/дети старше 10 лет), выписку ЕГРН на продаваемый дом, отчет о рыночной стоимости дома, справку о стоимости детских долей, справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Точный список документов уточняйте в своем отделе опеки — требования могут отличаться в разных регионах.
- Сколько органы опеки рассматривают заявление на продажу дома, купленного на маткапитал?
Заявление рассматривается в течение 14 рабочих дней.
- Сколько действует разрешение органов опеки и попечительства на продажу дома, купленного за маткапитал?
Хотя закон не устанавливает точный срок, на практике документ действует 30 дней с даты выдачи. Если за это время не успели оформить сделку — придется получать согласие заново.
