Как проверить земельный участок перед покупкой

Определение цели покупки земли

Определение цели покупки участка — главный этап при совершении сделки. Именно от этого будет зависеть как, где и какой участок вы будете искать, какое зонирование будет подходящим, на какие ограничения и обременения нужно обращать внимание при проверке земельного участка.

Например, если хотите на участке построить дом, в котором планируете прописаться, то вам подойдут участки с категорией:

• Земли населенных пунктов с видами использования «жилая застройка», «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)».
• Земли сельскохозяйственного назначения с видами использования «ведение садоводства» (раньше такой вид использования еще мог называться «дачное строительство», в силу закона оба вида являются равнозначными).

На участках с категорией земель сельскохозяйственного назначения также можно построить нежилой (садовый) дом, в котором можно пребывать сезонно, но нельзя будет прописаться.

Если приобретать участок для коммерческой недвижимости, то подойдут:

• Земли населенных пунктов с видом использования «предпринимательство».
• Земли промышленности с видами использования «склад», «тяжелая промышленность» и другие.
• Земли особо охраняемых природных территорий и земли лесного фонда с видом использования «отдых (рекреация)».

Какие документы проверить перед покупкой участка

Разберём, какие документы обязательно нужно запросить у продавца при проверке земельного участка, чтобы избежать рисков при покупке и убедиться в юридической чистоте сделки.

Выписка из ЕГРН на земельный участок

В первую очередь у продавца следует запросить выписку из ЕГРН на земельный участок, так как в ней содержится важная информация:

• О категории земельного участка.
• О виде его использования.
• Сведения о правах на землю (реквизиты свидетельств о праве собственности/о праве на наследство по закону или завещанию/постановление администрации о предоставлении участка/решение суда и др.).
• Внесенных в ЕГРН ограничениях (зоны с особыми условиями использования) и обременениях (ипотека, сервитут).
• Особые отметки по земельному участку.

Важно, чтобы категория и вид использования участка подходили вам под цели покупки участка.

Также следует сверить данные продавца в выписке из ЕГРН с его паспортными данными. Если в сведениях ЕГРН имеются опечатки в ФИО, дате или месте рождения, или реквизиты документа-основания не совпадают, то следует попросить продавца внести исправления, чтобы избежать возможного отказа по регистрации сделки в Росреестре.

Сама выписка должна быть свежая, я рекомендую анализировать выписку не старше 30 дней и перед подписанием договора ее обновлять, особенно если вносились технические исправления в сведения ЕГРН.!

Следует внимательно проверить реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности. Важно удостовериться, что все данные занесены в ЕГРН правильно и соответствуют исходному документу.

Если право продавца возникло на основании решения суда, то обязательно изучите его текст: с кем был спор, о чем спорили и какие факты установил суд.

Нередко встречаются случаи, когда в спорах по границам суд предписывает перенести забор, снести хозяйственную постройку или крыльцо дома. Поэтому, чтобы не оказаться в ситуации, когда объекты придется переносить за свой счет, важно изучить полный текст судебного решения.

Также при проверке земельного участка обратите внимание, есть ли в выписке из ЕГРН информация о том, какие объекты недвижимости расположены в пределах земельного участка:

На практике бывает, что такие объекты могут быть указаны в выписке ошибочно и на самом деле сведения о них являются погашенными (неактуальными). В таком случае до заключения сделки продавцу следует обратиться в Росреестр с просьбой актуализировать данные и убрать информацию по погашенному объекту в выписке из ЕГРН.

Важно: Статус «погашено» может быть присвоен снятому с учета объекта по нескольким причинам. Например, если сведения об объекте были внесены ошибочно несколько раз и требовалось удалить «дубликат» в сведениях ЕГРН, также запись о погашении вносится в связи с физической утратой объекта (снос/разрушение от естественной длительности эксплуатации), либо по решению суда.

Информацию об объектах недвижимости на участке можно проверить на сервисе Росреестра Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online.

Также в выписке из ЕГРН есть раздел, в котором указываются ограничения и обременения по земельному участку. Как правило, прямо в самой выписке содержится конкретный список запретов и площадь участка, на которую они распространяются:

Однако эта информация будет отражена в выписке только в том случае, если в Росреестр была сдана информация о границах той или иной зоны. То есть иногда в выписке не может быть отметки об ограничениях в землепользовании, но фактически такие ограничения могут быть.

Более подробным документом, в котором отражены сведения о зонах с особыми условиями использования территории, а также нанесено ориентировочное пятно застройки, является градостроительный план на земельный участок.

Градостроительный план на земельный участок (ГПЗУ)

Этот документ необходим для определения возможного пятна застройки участка, а также для выявления ограничений и обременений, не указанных в выписке из ЕГРН. Как правило, ГПЗУ можно получить в течение 14 дней бесплатно в местной администрации по запросу собственника или арендатора участка.

Важно: При проверке земельного участка перед покупкой всегда нужно запрашивать ГПЗУ. Особенно если на участке планируется строительство капитального объекта (дома, бани, гаража и т.д.).

Даже если на участке уже построен дом, но на нем планируется стройка новых объектов, то перед совершением сделки ГПЗУ надо изучить, так как на местности могли произойти существенные изменения (построили новую газовую трубу, расширили дорогу и т.д.), которые сузили или исключили возможность освоения участка строительством.

Сам ГПЗУ состоит из текстовой и графической частей:

В графической части можно увидеть существующие границы участка, пятно застройки, где на участке расположены зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

В текстовой части ГПЗУ указаны запреты и ограничения на землю, список возможных к установлению видов разрешенного использования, также иногда указано, распространяется ли на участок действие проекта планировки территории (ППТ), проекта благоустройства территории и какие ограничения установлены этими документами.

Поэтому, чтобы понять, можно ли строить на участке дом, баню или гараж, а также где именно их следует располагать на участке, необходимо до заключения сделки изучить ГПЗУ.

Правоустанавливающие документы на земельный участок

Как я говорила выше, при проверке земельного участка важно изучить выписку из ЕГРН. На сегодняшний день это единственный документ, который свидетельствует о том, что права собственника на участок зарегистрированы и подтверждены.

Однако сама по себе выписка является правоудостоверяющим, а не правоустанавливающим документом. Иными словами, выписка подтверждает, что право собственности у продавца есть, но сами права возникают на основании иных документов. К таким документам, как правило, относятся:

• свидетельство о праве собственности на землю,
• свидетельство о праве на наследство по закону/по завещанию,
• выписка из похозяйственной книги,
• постановление администрации о предоставлении земельного участка,
• договор купли-продажи,
• решение суда.

Документы-основания обязательно надо запрашивать у продавца для проверки, чтобы исключить риск подделки документов. Обычно мошенники подделывают свидетельства о праве собственности, нотариальные свидетельства о правах на землю, постановления администраций, выписки из похозяйственной книги.

Также не стоит пренебрегать анализом договоров купли-продажи, на основании которых продавец покупал земельный участок. Так как до момента оплаты за землю надо понять, на какие условия соглашался продавец участка, чтобы исключить риски споров о правах на землю или споров о границах.

На фото ниже приведен пункт из реального договора:

Покупая такой участок, вы фактически соглашаетесь с этими условиями в договоре и результатами судебного дела, оспорить которые будет нельзя.

Исходные документы также нужно запрашивать, чтобы исключить противоречия в документах. Например, в свидетельстве на право собственности участка может быть указан один адрес, а в выписке из ЕГРН – другой. Эта ситуация не критична, так как она могла возникнуть из-за изменения адресной схемы. Но чтобы сократить риски покупки участка не в том месте, надо привести все документы в порядок и попросить исправить ошибку или запросить документы, которые подтверждают законность изменения адреса земли.

Пример такого документа ниже на фото:

Важно: Запрашивать у продавца правоустанавливающие документы необходимо для исключения рисков покупки участка у мошенников, проверки документов на подлинность, а также устранения ошибок технического характера.

Межевой план на земельный участок

С 01 марта 2025 года сделки с земельными участками, сведения о границах которых не внесены в ЕГРН, запрещены. Такие сведения вносятся собственником участка посредством сдачи в Росреестр межевого плана – документа, который определяет местоположение участка. Он изготавливается на основании правоустанавливающих документов и чертежей к ним. Сам межевой план состоит из текстовой части, где указываются размеры участка (длина и ширина каждой из сторон, описываются объекты, которыми границы закреплены на местности (забор, межевые знаки, живые изгороди), и из графической части – чертежей участка.

Один из ключевых документов в межевом плане — акт согласования границ. Именно в нем все соседи своими подписями подтверждают согласие с установлением границ смежного участка. Однако само по себе наличие записи о границах не означает, что они определены без ошибок.

Так, например, в моей практике был случай, где в акте согласования границ (неясно намеренно или по ошибке) одна из границ участка «была согласована» с участком, который фактически находится в другой деревне. В другом случае – подпись в акте согласования соседа вообще отсутствовала. При этом в обоих случаях межевые планы успешно прошли проверку Росреестром (скорее всего, из-за технической ошибки специалиста), и на основании них были внесены записи о границах земли.

Для покупателя земли такие недостатки в документах продавца являются критическими. Особенно опасно, когда границы с соседями не согласованы или оформлены неправильно. В таком случае можно потерять часть земли и даже постройки, которые на ней стоят.

Важно: Поэтому при проверке земельного участка следует исключить риск споров по границам. Для этого перед сделкой надо внимательно изучить межевой план на земельный участок и удостовериться в корректности внесенных сведений.

Дополнительные документы

• Перед покупкой земельного участка у продавца, который состоит или состоял в браке, необходимо проверить наличие нотариального согласия супруга на совершение такой сделки.

Важно: Даже если в настоящее время продавец развелся, но участок он приобретал в браке, то от бывшего супруга также лучше получить согласие на сделку, чтобы исключить в будущем риск судебных споров по продаже земли.

Исключениями являются случаи, когда участок является личной собственностью продавца (не относится к совместно нажитому имуществу). Например, если участок приобретен бесплатно в порядке приватизации, если он был получен в дар или в наследство.

Иногда Росреестр после регистрации договора купли-продажи делает отметку о том, что согласие не было получено даже на личное имущество:

В таком случае исключать отметку можно отдельным заявлением в Росреестр с описанием причин, по которым согласие не требовалось получать, чтобы минимизировать риск получения такой отметки. Если этого не сделать, то в будущем супруг продавца может попытаться оспорить сделку с целью возврата имущества. Для минимизации таких рисков можно прямо в договоре указать, почему согласие супруга не получено со ссылкой на документы продавца о том, что это имущество является личным.

• Если в объявлении продавец указывает, что участок подключен к канализации, электричеству и газу, то при проверке земельного участка перед покупкой надо получить от продавца документы ресурсоснабжающих организаций о фактах такого подключения (технические условия и акты ввода в эксплуатацию).

• Если на участке уже построен дом, и он является предметом сделки (входит в цену договора), важно проверить не только участок, но и дом перед покупкой. Для этого необходимо запросить на строение выписку из ЕГРН, технический план, уведомление о соответствии построенного (реконструируемого) объекта (аналог разрешения на строительство и реконструкцию).

Как анализировать выписку, мы уже разобрали, а в технических планах обращайте внимание на площадь здания, количество этажей, чертеж внешнего контура объекта и поэтажные планы, а также год постройки.

Важно: Важно понять, верно ли отражены все сведения и соответствуют ли они объекту на участке, чтобы не оказаться в ситуации, когда надо будет уже после сделки заниматься легализацией неучтенной реконструкции частей дома.

Для удобства в таблице ниже собрали информацию о том, какие документы проверить перед покупкой участка:

Проверка ограничений и зон

Чтобы проверить юридическую чистоту участка перед покупкой, изучите генеральный план и правила землепользования:

• Генеральным планом определены планы государства по развитию конкретной местности: строительство новых федеральных и региональных автомобильных дорог, новых школ, детских садов, поликлиник, торговых центров и многое другое.

Как правило, такой документ утверждается на 25 лет, но может частично меняться в зависимости от нужд населения.

Его важно анализировать, чтобы понять, хотят ли участок изъять в ближайшие годы, а также для оценки перспектив развития инфраструктуры. Мало кому понравится, если рядом с участком, который планируется к покупке как родовое гнездо, будет располагаться автозаправка или завод по переработке мусора.

• Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) установлены конкретные требования к строительству на участке: размер отступов от внешних границ участка, количество и высота этажей, процент застройки участка.

В некоторых Правилах сейчас можно встретить даже палитру, которую нужно использовать при выборе цвета кровли и фасада дома.

Помимо этого, в ПЗЗ также можно найти карту зон с особыми условиями использования территории, где будут отражены все такие зоны (независимо от того, внесены они в ЕГРН или нет).

Генеральный план и правила землепользования и застройки находятся в открытом доступе, это позволят бесплатно проверить участок перед покупкой. Выписки из этих документов можно получить самостоятельно, независимо от продавца. Они в обязательном порядке должны быть опубликованы на сайте ФГИС ТП, а также их иногда размещают на сайтах администрации (как правило, в разделе «Градостроительство»).

Рассмотрим подробнее, как найти генеральный план и ПЗЗ на сайте ФГИС ТП:

• Необходимо зайти на сайт ФГИС ТП и найти вкладку «Документы», затем – «Поиск документов по территории»:



• Далее на странице найдите вкладку «Административно-территориальные единицы» и выберете кнопку настроек:



• После чего выберете нужную область, в ней – район и поселение, далее нажмите на галочку:



• После чего нажмите на кнопку «Найти», и внизу страницы отобразятся нужные вам документы:



Зоны и ограничения также можно проверить на сайте НСПД:

 

• Переходим на сайт и опускаемся ниже до кнопки «карта НСПД»:





• Далее видим разные папки с названиями. Для удобства использования карты выбираем земельные участки, зоны с особыми условиями использования территории, зонирование и планирование территории:



Я рекомендую подключать слои поэтапно (карта в таком случае не будет долго их отображать, и можно будет увидеть, где и какая зона на участке есть). Если карта никак не поменялась в процессе подключения слоев, то, скорее всего, никаких зон в ЕГРН не внесено.



При проверке зон и ограничений в некоторых регионах помогают отдельные порталы. Например, Геопортал Подмосковья:

• На сайте нужно найти раздел «Градпроработка» и выбрать его:



• Далее вводим кадастровый номер участка и нажимаем на лупу для поиска информации:



• После того как номер участка будет введен, появится страница, где будет отражена информация по зонам, ограничениям, обременениям, а главное — ссылки на конкретные государственные услуги по получению согласований с профильными комитетами (если такие согласования надо получить):



В целом действующий закон насчитывает порядка 25 различных зон с особыми условиями использования территории ЗОУИТ. Остановимся на тех, которые встречаются чаще всего в реальной жизни и являются наиболее опасными при выборе участка для строительства дома.

• Охранная зона особо охраняемой природной территории (национального парка).

Самое громкое дело последних лет, связанное с зонами с особыми условиями, — это массовое изъятие участков, которые попали в границы Сочинского национального парка. В таких зонах обычно запрещено любое строительство, а иногда земля вообще не может быть в частной собственности. Я анализировала несколько таких участков — и всегда прокуратура требовала изъять участок полностью, даже если граница парка задевала его лишь частично.

По этому вопросу высказался Конституционный суд РФ в Постановлении от 28 января 2025 года №3-П, где разъяснил, что изъятию подлежит только та часть участка, которая вошла в границу национального парка, а основания для изъятия участка целиком отсутствуют.

Суд также указал, что если землю изымают, то добросовестным владельцам обязаны выплатить компенсацию. Думаю, эти выводы станут основой для пересмотра старых дел, где люди лишились всей земли, а также для новых исков — взыскать с государства деньги за утраченную часть земли.

Однако дома, построенные на таких участках, подлежат сносу, поэтому такая зона является очень опасной для людей, которые рассматривают землю для строительства дома.

• Защитная и охранная зона объектов культурного наследия

Также в практике встречаются зоны объектов культурного наследия (ОКН). Они особенно распространены на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Другие регионы страны также активно выявляют ОКН, вносят их в соответствующие реестры и устанавливают границы охранных и защитных зон.

Закон разделяет зону охраны и защитную зону объектов культурного наследия.

Так, в защитной зоне нельзя строить только капитальные объекты, а реконструкцию проводить можно, главное — не менять высоту, этажность и площадь существующих зданий. Защитная зона носит временный характер, и ее границы не вносятся в ЕГРН. Поэтому, если рядом с вашим участком есть объект культурного наследия или какие-либо его признаки, узнавайте в администрации, не попали ли вы в такую зону.

А вот зоны охраны делают на постоянной основе, чтобы сохранить памятник, и сведения о зоне охраны должны быть внесены в ЕГРН.  Здесь под запретом любая хозяйственная деятельность, в том числе строительство и реконструкция. Если ваш участок попал в границу зоны охраны, то освоить его будет практически невозможно. Поэтому покупать участок в границах такой зоны для стройки не рекомендую.

• Водоохранная зона, зона затопления и подтопления, прибрежные защитные полосы

«Опасность» для застройщиков представляют водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, а также прибрежные защитные полосы.

Закон установил, что строительство в указанных зонах допустимо, но при условии соблюдения определенных требований к проектной документации. На практике же такое «разрешение» не реализуется в полной мере, поскольку нужно обеспечить инженерную защиту территории. То есть построить дамбы, укрепить берега и так далее. По закону заниматься этой защитой должны местные власти. Но у них, как правило, просто нет на это денег в бюджете.

Получается замкнутый круг: строить можно только при наличии защиты, а защиты нет и не предвидится. Из-за этого на практике разрешение остается только на бумаге, а реально освоить такие участки в обозримом будущем невозможно.

• Охранная зона объектов электросетевого хозяйства

Около года назад в правила для охранных зон объектов электроэнергетики были внесены громкие изменения, которые коснулись всех застройщиков участков. Все благодаря Постановлению Конституционного суда от 13.10.2022 года №43-П. Теперь в «Правилах установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» прямо прописано, что строительство в этих зонах разрешено — главное, чтобы проект соблюдал определенные технические параметры (п.10 Правил).

Раньше все было строже: чтобы что-то построить, нужно было обязательно получать письменное согласие от сетевой компании. Сейчас этого не требуется. На практике чиновники в администрациях до сих пор часто требуют это самое согласование, когда вы подаете документы на разрешение строительства.

Важно знать: это требование — незаконно. Поэтому рекомендую при подаче пакета документов прикладывать к нему пояснительную записку о том, что проект здания соответствует требованиям п.10 Правил, в связи с чем получение дополнительных согласований не требуется.

• Зоны минимальных расстояний газопровода

Сейчас все ЗОУИТ постепенно вносят в ЕГРН: на карты наносят и сами объекты (например, трубы), и зоны ограничений вокруг них. Однако многие из этих коммуникаций уже давно не работают, и сведения о них не актуальны.

В моей практике был случай, когда в границах участка была расположена подземная газовая труба, которая уже много лет не использовалась. По правилам из-за нее действовали ограничения на строительство. Но мы доказали, что труба не используется, и заключили с ее владельцем соглашение о демонтаже. Это сняло все ограничения и позволило увеличить площадь застройки.

Важно: если же трубопровод действующий, и участок попадает в действие его зоны, то строительство на такой земле возможно только с согласия собственника трубы, а в некоторых случаях невозможно совсем.

В таблице ниже — краткая информация, с чего начать проверку земельного участка: какие документы и зоны нужно изучить в первую очередь.

№ п.п	Документ/зона	Что проверяем	Где проверяем
1.	Генеральный план	Планы развития территории (архитектурные, строительные). Риск изъятия участка. Проверить, не попадает ли участок в зону будущего строительства или запланированного объекта.	1. Сайт ФГИС ТП 2. Сайт администрации (раздел «Территориальные планирования», «Градостроительство»)
2.	Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)	Виды разрешённого использования (ВРИ). Требования к застройке (отступы, этажность, цвет фасадов). Карта зон с особыми условиями (ЗОУИТ). Сверить ВРИ с целями покупки. Проверить ограничения по строительству.	1. Сайт ФГИС ТП 2. Сайт администрации (раздел «Градостроительство») 3. ГПЗУ
3.	Национальные парки (ООПТ)	Запрет на строительство. Риск изъятия части участка. Проверить границы ООПТ на координатах, НСПД и ГПЗУ. Проверить ограничения по строительству.	1. Геопортал (и-доминатор) 2. Уточнить в Минприроды РФ 3. Сайт НСПД 4. Региональные госорганы 5. Выписка из ЕГРН 6. ГПЗУ
4.	Зоны объектов культурного наследия	Охранная зона (полный запрет строительства). Защитная зона (ограничения на стройку). Запросить сведения в комитете.	1. Региональный орган охраны памятников 2. Выписка из ЕГРН (через Росреестр) 3. Сайт НСПД
5.	Водоохранные зоны и зоны подтопления	Ограничения на строительство. Требования к инженерной защите. Проверить на карте ЗОУИТ (НСПД), в выписке из ЕГРН, ГПЗУ.	1. Уточнить в администрации 2. НСПД 3. Выписка из ЕГРН, ГПЗУ
6.	Охранные зоны ЛЭП и газопроводов	Допустимость строительства. Требуемые отступы от коммуникаций. Сверить с Постановлением КС РФ №43-П (для ЛЭП).	1. Сайт НСПД 2. Выписка из ЕГРН 3. ГПЗУ 4. Техническая документация продавца
7.	Зоны минимальных расстояний газопровода	Ограничения/запрет на застройку. Возможность согласования строительства. Проверить актуальность трубы (действующая/неиспользуемая).	1. Сайт НСПД 2. Выписка из ЕГРН, ГПЗУ 3. Техническая документация продавца 4. Запросить согласование у газовой компании 5. Газораспределительная организация (например, Мособлгаз)

Как проверить юридическую чистоту участка перед покупкой

Помимо проверки участка на пригодность к застройке, перед сделкой также нужно проверить отсутствие обременений на землю. К ним относятся аресты имущества приставами или судами, банковские и частные залоги недвижимости, а также сервитут. Информация о них содержится в выписке из ЕГРН.

• Поскольку сделки с арестованным имуществом запрещены, то купить участок с действующим арестом не получится. Поэтому перед сделкой обязательно потребуется снять такой арест у пристава или через суд.
• Ипотечные (залоговые) участки продавать и покупать можно, но с согласия залогодателя. Помимо этого, перед покупкой запросите у продавца договоры, на основании которых возник залог. Это нужно, чтобы понимать условия и сроки его погашения, а также какие ограничения в использовании земли прописаны в договоре.
• Для покупки участка с сервитутом дополнительных согласий не требуется, однако перед сделкой рекомендую изучить условия такого сервитута, чтобы не оказаться в ситуации, при которой через ваш участок будут круглосуточно ездить машины с опасными грузами.
• Также серьезный риск представляет покупка земли у лица, который находится на грани банкротства. Признаки банкротства можно определить на сайте ЕФРСБ (единый федеральный реестр сведений о банкротстве) и ФССП (федеральная служба судебных приставов) России.







Выезд на участок: что проверить лично

Кроме юридической стороны вопроса, нужно смотреть, как участок выглядит на местности.

На осмотр участка важно поехать вместе с кадастровым инженером. Поскольку только с его помощью можно проверить правильность установления границ и быть уверенным, что сделка проводится по участку, находящемуся в конкретном месте. Так, при помощи кадастрового инженера нужно сделать акт выноса границ в натуру. Это процедура, при которой инженер показывает на местности, где именно проходят границы участков, которые внесены в ЕГРН. Это один из важных этапов проверки земельного участка.

Также нужно самостоятельно проверить наличие и местоположение зданий, строений и коммуникаций на участке. При заезде на участок обратите внимание, есть ли на пути шлагбаум. Если он есть, уточните у продавца, каковы условия получения доступа к участку.

Также следует обратить внимание, в каком состоянии находится сам участок и ближайшие к нему: имеется ли сорная растительность (например, борщевик Сосновского), овраги, загрязненный грунт. В этом году государство активно начало политику борьбы с борщевиком Сосновского, вывести который стоит немалых вложений. А игнорирование борщевика на участке может привести к штрафам.

Выводы

Проверка земельного участка – это важный этап любой сделки. Его нельзя пропускать, чтобы в будущем не пришлось бороться за драгоценную площадь земли или оказаться в ситуации, когда вложили деньги в стройку на непригодном для этого участке.

Для самостоятельной проверки участка перед покупкой нужно:

• Определить цель покупки.
• Запросить у продавца выписку из ЕГРН (это основа проверки участка по кадастровому номеру), правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и др.), ГПЗУ, межевой план на участок.
• Если участок в ипотеке или обременен сервитутом, то запросить тексты договоров и соглашений для изучения их условий.
• Изучить Генеральный план и Правила землепользования и застройки, карту НСПД на предмет возможного изъятия участка, размещения поблизости опасных объектов и для выявления ЗОУИТ. Эти бумаги позволят проверить юридическую чистоту участка перед покупкой.
• Проверить продавца и исключить риски покупки участка у банкрота.
• Получить от продавца согласие супруга на сделку или подтверждение того, что согласие не требуется.
• Выехать на участок для проверки границ земельного участка. Понять, где расположены основные коммуникации, установить, как и на каких условиях можно будет заезжать на участок.

Вопросы-ответы

• Как проверить земельный участок перед покупкой?

Перед покупкой необходимо проверить кадастровый номер участка в Росреестре, убедиться в юридической чистоте, сверить границы участка с межевым планом и на местности, проверить категорию земли и вид разрешённого использования, а также уточнить наличие подключённых коммуникаций и ограничений по застройке. 

• Зачем нужна проверка участка по кадастровому номеру?

Кадастровый номер позволяет получить информацию об участке через официальный сайт Росреестра или карту НСПД, в выписке из ЕГРН, которую можно заказать онлайн, а также в МФЦ или через сервис "Госуслуги".

• Какие документы проверить перед покупкой участка?

Обязательные документы включают выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, документы основания, разрешение на строительство (если планируется постройка) и акт согласования границ (если есть соседи).

• Можно ли проверить участок перед покупкой бесплатно?

Да, частично: карта НСПД позволяет узнать основные данные, открытые реестры судебных дел помогают проверить участок на споры, а запрос в местную администрацию уточнит зонирование и ограничения. Однако для полной проверки лучше заказать выписку из ЕГРН и градостроительный план , так как они предоставляют наиболее достоверную информацию.


Автор
Пономарева Анна
Земельный юрист


Поделитесь своей историей.