Какие документы нужны для продажи дома: всё, что следует знать

Комплект документов для продажи дома

Перед продажей дома необходимо подготовить комплект обязательных документов, которые понадобятся для составления договора. К ним относятся:

1. Паспорт.
2. Если продавец состоит в браке, обязательно необходимо подготовить согласие супруги/супруга на продажу дома (если у них отсутствует брачный договор).
3. Выписка из ЕГРН. В ней указан собственник продаваемого дома. Выписка должна быть и на дом, и на земельный участок, и в этих документах данные о владельце должны совпадать. Дата выписки должна быть максимально актуальной. Поэтому продавцу лучше скачать её с портала «Госуслуги» и передать покупателю для ознакомления в день передачи документов.

4. Также продавцу необходимо подготовить ИНН и СНИЛС. СНИЛС лучше указать в договоре, так как его номер при оформлении сделки зачастую просят назвать в МФЦ.

Сафина Ольга Юрист

Если продавец развёлся менее 3 лет назад, необходимо уточнить, был ли дом приобретён во время брака, и проводился ли раздел совместно нажитого имущества. Например, может быть соглашение о разделе имущества, заверенное нотариусом, или судебное решение. В ином случае выходить на сделку рискованно, если дом приобретался в период брака.

Ниже представлен краткий список документов для продажи дома:

Какие нужны документы для оформления продажи дома

Выгоднее всего оформить продажу дома и земли в МФЦ. Этот способ менее затратный. Однако можно это сделать также через нотариуса либо в Сбербанке с помощью сервиса «Домклик». Услуги последних оплачиваются отдельно, стоимость нужно уточнять непосредственно у них. Она зависит от нюансов сделки и кадастровой стоимости дома и земли.

Теперь давайте рассмотрим документы для продажи дома, которые необходимо иметь при себе на регистрации.

• Основным документом при подаче на регистрацию при продаже дома является договор купли-продажи. В нём должна содержаться информация об основных характеристиках дома и земельного участка, паспортные данные продавца, покупателя, порядок оплаты и иные договорённости о правах и обязанностях сторон.
• Вместе с договором (если договор не имеет силы передаточного акта) необходим акт приёма-передачи дома и земельного участка. В нём также прописываются их основные характеристики, данные сторон сделки и условия передачи.
• За оформление сделки в МФЦ необходимо оплатить госпошлину и предоставить квитанцию об оплате. Госпошлина стоит 8 тыс. рублей (4 тыс. рублей за дом и 4 тыс. за земельный участок). Если вы регистрируете сделку в МФЦ, рекомендую производить оплату там же, чтобы избежать ошибок и приостановки госрегистрации.

• Вместе с договором и актом для регистрации понадобятся также оригиналы паспортов сторон сделки.
• Доказательства оплаты. Если их нет, то сделку могут либо приостановить, либо зарегистрировать с залогом на продавца. Доказательствами оплаты может быть расписка, надпись на договоре о получении денег продавцом или квитанция о перечислении средств на счёт продавца.

Перечень необходимых документов для регистрации сделки по купле-продаже дома представлен в таблице:

Какие документы запросить у продавца

Хотела бы отдельно остановиться на документах, которые советую запросить у продавца, хотя для сделки они необязательны. Но эти документы помогут вам в дальнейшем избежать возможных неприятностей (сноса забора, штрафа за неправомерное использование чужого земельного участка, признания дома самовольной постройкой).

• Акт выноса границ, межевой и ситуационный план позволят убедиться покупателю, что при установке забора продавец не нарушил прав соседей, и они в дальнейшем не потребуют его снести.
• Технический план/паспорт на дом покажет его планировку, точную площадь комнат, материал и иные технические характеристики, которые спасут от признания дома самовольной постройкой в случае спора с соседями.
• Схема электроэнергии под штукатуркой позволит не пробить кабель, если вы захотите переделать ремонт или повесить дополнительную полочку.
• Паспорта на счётчики позволят установить дату их регистрации и срок необходимой поверки.
• Также следует запрашивать справки об отсутствии зарегистрированных лиц или выписку из домовой книги (в зависимости от места нахождения объекта недвижимости). В 2018 году домовую книгу отменили, но в некоторых населённых пунктах её до сих пор используют. Если прописанные лица имеются – лучше просить их выписать, иначе потом придётся подавать в суд и нести дополнительные расходы.
• К документам-основаниям права собственности относятся свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения, решения суда и т.п. Если дом и участок менее трёх лет в собственности продавца – эти документы рекомендую передать на изучение юристу, чтобы он оценил возможность их оспаривания.
• Градостроительный план и правила землепользования и застройки позволят определить, не нарушает ли приобретаемый дом установленные в этих документах нормативы. Если нарушает – есть риск признания этих построек самовольными, что может привести к их сносу по решению суда.

Ситуационный план, в отличие от ГПЗУ и ПЗЗ, больше относится не к постройкам, а к земельному участку. На нём отображаются границы участка и стороны света, а также могут быть изображены проложенные коммуникации. Этот документ также часто используют для доказательства принадлежности границ земельного участка.

Список документов для продажи дома, приведенный ниже, не является обязательным, но я очень рекомендую его для того, чтобы в будущем можно было избежать возможных проблем.

Повторюсь, эти документы не являются обязательными, и без них можно выходить на сделку. Многих из них и вовсе нет в наличии у продавцов. Но вы сможете тщательнее проверить дом и земельный участок, если эти документы у вас будут.

Также хотела бы остановиться на некоторых моментах, которые стоит учесть покупателю при проверке основных документов, чтобы обезопасить себя от возможных проблем.

Покупатель может проверить паспорт продавца на портале «Госуслуги»:

Также по данным ИНН продавца можно проверить его на сайте арбитражных судов или Федресурсе. Не подал ли он заявление о признании себя банкротом, ведь в таком случае сделку могут признать недействительной.

Кроме того, на сайте ФССП России можно проверить, есть ли в отношении продавца действующие исполнительные производства, за что и на какую сумму.

Большое количество долгов может свидетельствовать о риске предбанкротного состояния, что грозит признанием сделки недействительной даже спустя несколько лет.

Что необходимо указать в договоре купли-продажи дома

Мы рассмотрели, какие документы нужны для продажи дома. Теперь подробно изучим основной документ – это договор купли-продажи дома.

У юристов принято называть обязательные реквизиты договоров – существенными условиями. Так, к существенным условиям договора купли-продажи дома относятся:

• Указание продаваемого дома и земли со всеми индивидуализирующими свойствами (кадастровый номер, адрес, назначение и т.п.).
• Стороны договора со всеми их паспортными данными.
• Цена дома с землёй.
• Информация о проживающих в нем лицах.

Также важными реквизитами и условиями договора купли-продажи дома будут являться:

• Его наименование, дата и номер.
• Заверения сторон, которые включают в себя гарантии того, что сделка не является кабальной и стороны дееспособны, платежеспособны, а также дом никому не обещан, не подарен, не состоит под запретом и запрещением.
• В договоре обязательно тщательно нужно прописать порядок расчётов. Если это безналичные переводы, то необходимо четко указать банковские реквизиты.
• Также в договоре лучше указывать, что дом с землёй продаются без долгов и все обязательные платежи покупатель должен оплачивать только после регистрации перехода права собственности.
• Если отдельным документом составляется акт приёма-передачи – в идеале в нём прописать показания счётчиков на дату приобретения.

Сафина Ольга Юрист

При проверке выписки из ЕГРН важно обращать внимание на указание кадастровых номеров объектов недвижимости, расположенных на этом участке.

В моей практике был случай, когда клиенты купили землю и дом, а оказалось, что на участке числится еще одна постройка, которая никому не принадлежит, но отражается в публичной кадастровой карте и выписке из ЕГРН. Теперь заниматься её исключением из ЕГРН – головная боль покупателя. Ведь наличие другой постройки может привести к отказу в регистрации, если её не указать в договоре купли-продажи.

Мы позвонили на горячую линию Росреестра (8-800-100-34-34), где нам подтвердили наличие этой постройки. Нам порекомендовали написать в техподдержку письмо с просьбой решить этот вопрос. На наше обращение отреагировали, вопрос был решен за один день - непонятную постройку сняли с учета ввиду неактуальности и задвоенности сведений о ней.

Договор купли-продажи дома каждый юрист или риелтор составляет по-своему. Мне нравится моя форма этого договора, она легко читается. Кто-то не делит договор на разделы, а просто перечисляет пункты по порядку, кто-то в силу незнания отличий вместо «задатка» указывает «залог», что несёт больше рисков отказа сторон от сделки, другие же пишут много ненужного, бессмысленно цитируя закон и перегружая текст лишней информацией.

Я стараюсь информацию об объектах зрительно указывать в прямоугольнике, что увеличивает скорость проверки договора и поиска его в будущем, если у вас несколько объектов недвижимости.

С образцом вы можете ознакомиться ниже.

Какие документы нужны для продажи, если дом не оформлен в собственность

По сути, пакет документов, если продается недострой или неоформленный дом – идентичен. Сразу скажу, продать такие дома сложнее, потому что эти сделки для покупателя более рискованные, поскольку закон предусматривает обязанность продавать землю со всеми строениями. Риск состоит в том, что эти сделки в последующем могут признать недействительными.

Юридически продажа неоформленного дома будет выглядеть как просто продажа земельного участка. Для этой сделки нужен будет пакет документов, указанный выше, кроме документов на дом:

Если земельный участок не относится к ЛПХ или ИЖС, тогда для того, чтобы в последующем поставить дом на учёт – необходимо будет предоставить в местную администрацию проект этого дома и уведомление о начале его строительства.

На недострой необходимы следующие документы:

Незавершенный объект строительства можно продать, только если он был зарегистрирован в ЕГРН.

Выводы

Продажа дома – процесс непростой. Поэтому к нему необходимо подойти тщательно: следует подготовить все имеющиеся документы и на дом, и на землю.

Для продажи дома необходимо подготовить следующие документы: паспорт, выписку ЕГРН на дом и земельный участок, ИНН, СНИЛС. Если продавец состоит в браке, понадобится еще согласие супруги/супруга на сделку (в случае отсутствия брачного договора).

Сделку по продаже дома можно зарегистрировать в МФЦ, а также с помощью сервиса «Домклик» от Сбербанка или у нотариуса. За оформление сделки в МФЦ необходимо оплатить госпошлину. Она стоит 8 тыс. рублей (4 тыс. рублей за дом и 4 тыс. за земельный участок). Однако услуги нотариуса и сервиса «Домклик» оплачиваются отдельно, и их размер нужно уточнять непосредственно у них.

Вопросы-ответы

• Какие документы нужны для продажи дома?

Для продажи дома необходимо подготовить паспорт, СНИЛС, ИНН, выписку из ЕГРН. Если продавец состоит в браке, понадобится еще согласие супруги/супруга на сделку (в случае отсутствия брачного договора).

Также продавец может запросить акт выноса границ, межевой и ситуационный план, технический план/паспорт на дом, схему электроэнергии под штукатуркой, паспорта на счётчики, справки об отсутствии зарегистрированных лиц или выписку из домовой книги, градостроительный план и правила землепользования и застройки.

• Где можно зарегистрировать сделку по продаже дома?

Сделку по продаже дома можно зарегистрировать в МФЦ, а также с помощью сервиса «Домклик» от Сбербанка или у нотариуса.

• В чем особенность продажи дома?

Дом всегда продается вместе с правами на земельный участок.

Автор

Сафина Ольга

Юрист