Налоговые льготы и вычеты для владельцев загородной недвижимости в 2025 году

Какие налоги платят владельцы загородной недвижимости в 2025 году

Владельцы загородной недвижимости обязаны уплачивать два основных налога согласно главам 30 и 32 Налогового кодекса РФ: земельный налог и налог на имущество физических лиц. Налоговая нагрузка зависит от кадастровой стоимости объектов, региональных ставок и применимых льгот. По данным ФНС России, средний размер налогов для дачников составляет от 3 до 20 тысяч рублей в год.

Земельный налог: базовые принципы расчета

Земельный налог рассчитывается по формуле: кадастровая стоимость × налоговая ставка × коэффициент владения, согласно ст. 396 НК РФ.

Налоговые ставки установлены ст. 394 НК РФ:

• Для земель жилищного строительства (категория 13) - не более 0,3%.
• Для прочих земель - не более 1,5%.

Налог на имущество: объекты налогообложения

Согласно ст. 401 НК РФ, налогом облагаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. С 2025 года действуют следующие правила:

• Строения площадью до 50 кв.м на земельных участках для ведения садоводства, огородничества или ИЖС не облагаются налогом (п. 14 ст. 407 НК РФ).
• Налоговые ставки устанавливаются региональными законами в пределах 0,1-2,0% (ст. 406 НК РФ).

Сроки уплаты и порядок расчета

В соответствии со ст. 409 НК РФ, налоговые уведомления направляются до 1 ноября, срок уплаты - не позднее 1 декабря. При просрочке начисляется пеня согласно ст. 75 НК РФ в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Федеральные налоговые льготы: правовые основания и категории льготников

Федеральные льготы установлены статьями 391 и 407 Налогового кодекса РФ и предоставляются определенным категориям граждан на всей территории России.

Льготы по земельному налогу

Согласно пп. 5 и 6 ст. 391 НК РФ, от уплаты земельного налога освобождаются:

• Герои СССР и РФ, полные кавалеры ордена Славы.
• Инвалиды, имеющие III степень ограничения способности к трудовой деятельности.
• Инвалиды с детства.
• Ветераны и инвалиды ВОВ.

Льготы в виде уменьшения налоговой базы на необлагаемую налогом сумму в размере кадастровой стоимости 600 кв.м площади земельного участка предоставляются (пп. 5 ст. 391 НК РФ):

• Пенсионерам, получающим пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством РФ.
• Инвалидам I и II групп.
• Многодетным семьям.
• Предпенсионеры.

Льготы по налогу на имущество физических лиц

В соответствии с пп. 1-10 ст. 407 НК РФ, от налога на имущество освобождаются:

• Пенсионеры, получающие пенсии в соответствии с пенсионным законодательством РФ.
• Инвалиды I и II групп.
• Инвалиды с детства.
• Ветераны ВОВ и боевых действий.
• Предпенсионеры.

Важно: Льгота распространяется на один объект каждого вида недвижимости по выбору налогоплательщика.

Для оформления налоговой льготы участникам СВО (если сведения о них не представлены федеральными органами полнительной власти либо федеральными госорганами, где предусмотрено прохождение военной службы), членам семьи участников СВО, военным пенсионерам, лицам, которым назначена пенсия по потере кормильца, необходимо подать в налоговый орган заявление по установленной форме. К нему потребуется приложить копию удостоверения ветерана боевых действий, которое является основным документом, подтверждающим право на льготу. Дополнительно может понадобиться копия паспорта и ИНН.

Подать документы удобнее всего через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС России. Льгота будет применена после подтверждения статуса налоговым органом.

Региональные и местные льготы

Согласно п. 2 ст. 387 и п. 2 ст. 399 НК РФ, субъекты РФ и муниципальные образования вправе устанавливать дополнительные льготы. Информацию о региональных льготах можно получить:

• На официальных сайтах налоговых органов субъектов РФ.
• В личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru
• На сайтах региональных и местных администраций.

Примеры региональных льгот

По данным анализа регионального законодательства:

• Москва: дополнительные льготы для ветеранов труда, тружеников тыла.
• Санкт-Петербург: льготы для блокадников, реабилитированных лиц.
• Московская область: льготы для многодетных семей по обоим видам налогов.

Особенности применения льгот

Согласно п. 3 ст. 407 НК РФ, при наличии у налогоплательщика нескольких объектов недвижимости льгота предоставляется в отношении одного объекта каждого вида с наибольшей налоговой базой. Налогоплательщик вправе выбрать объект для применения льготы путем подачи соответствующего уведомления.

Если стоимость объекта недвижимости или земельного участка превышает 300 млн рублей, то налоговая льгота не предоставляется.

Для перехода льготы на новый объект при смене места жительства необходимо подать заявление в налоговые органы. Сделать это нужно до 31 декабря года, в котором приобретен новый объект, через личный кабинет на сайте ФНС или «Госуслугах». В заявлении укажите выбранный объект налогообложения, на который планируете применить льготу. Налоговая служба сама запросит необходимые подтверждающие документы в рамках межведомственного взаимодействия. Срок рассмотрения заявления 30 дней. Льгота будет применена с начала следующего календарного года после подачи заявления.

Каждый собственник, включая детей, имеет право на свой налоговый вычет в размере доли в праве собственности. Родители могут получить вычет за несовершеннолетних детей, так как последние не имеют собственного налогооблагаемого дохода.

Родители смогут получить налоговый имущественный вычет за ребенка, только если ранее не получали вычет. При этом ребенок не теряет право на получение имущественного вычета в последующем.

Для этого необходимо подать в налоговую органы декларацию 3-НДФЛ и подтверждающие документы. Общая сумма вычета за всю квартиру не может превышать 2 млн рублей на каждого из собственников.

Порядок оформления налоговых льгот

Документы и процедуры

Для получения льгот необходимо подать заявление в налоговый орган.

Обязательные документы:

• Заявление о предоставлении льготы.
• Документы, подтверждающие право на льготу.
• При наличии нескольких объектов - уведомление о выбранном объекте.

Способы подачи:

• Лично в налоговом органе.
• Через МФЦ.
• В электронном виде через Личный кабинет налогоплательщика.

Для оформления льготы на сайте ФНС в личном кабинете налогоплательщика в разделе «Имущество» выбираете объект, на который планируете получить льготу. С этой страницы оформляете льготу.

Заполняете данные об объекте, проверяете их и отправляете.

Сроки и особенности применения

В соответствии с пп. 6 и 7 ст. 391, пп. 8 и 9 ст. 407 НК РФ:

• Льгота применяется с налогового периода, в котором возникло право на неё.
• Заявление подается до 31 декабря года, следующего за годом возникновения права.
• При несвоевременной подаче льгота применяется с года подачи заявления.

Практические рекомендации по применению льгот

Календарь действий налогоплательщика:

Типичные нарушения и их последствия

По данным судебной практики, наиболее частые нарушения:

1. Неподача заявления на льготы - приводит к переплате налогов на сумму от 5 до 30 тысяч рублей ежегодно.
2. Неправильный выбор объекта - потеря экономии до 50% от возможной.
3. Нарушение сроков подачи документов - применение льгот только с года подачи заявления.

Изменения в налогообложении с 2025 года

Нормативные новации

Федеральным законом от 28.11.2024 № 394-ФЗ внесены изменения в НК РФ:

• Уточнен порядок применения льгот для многодетных семей.
• Расширен перечень объектов, не подлежащих налогообложению.
• Установлены новые требования к регистрации построек.

Переходные положения

Согласно переходным положениям закона, владельцы незарегистрированных построек имеют время до 31 декабря 2025 года для их легализации без применения штрафных санкций.

Налоговые вычеты при покупке и продаже загородной недвижимости

Имущественные налоговые вычеты при покупке недвижимости

Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья регулируется ст. 220 НК РФ и может составить до 260 тысяч рублей к возврату из бюджета. Право на вычет имеют налоговые резиденты РФ, получающие доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%.

Правовые основания и условия получения

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, вычет предоставляется при приобретении:

• Жилых домов, квартир, комнат или доли в них.
• Земельных участков для ИЖС и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома.

Максимальный размер вычета: 2 млн рублей (п. 3 ст. 220 НК РФ), что позволяет вернуть до 260 тысяч рублей подоходного налога.

Важно: При покупке недостроенного дома также можно получить имущественный налоговый вычет. Это право закреплено законом, если дом будет достроен и зарегистрирован как объект жилой недвижимости. Вычет распространяется на расходы по покупке самого недостроенного объекта и на последующие затраты на его достройку. Для этого необходимо собрать все документы, подтверждающие расходы: договор купли-продажи, чеки на стройматериалы и платежные поручения. Подать заявление на вычет можно через личный кабинет ФНС после получения правоустанавливающих документов на готовый дом.

Особенности вычета по земельным участкам

В соответствии с абз. 2 пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, вычет по земельным участкам предоставляется:

• Только при наличии на участке жилого дома.
• При одновременном приобретении земельного участка и жилого дома.
• При приобретении земельного участка до 1 января года, следующего за годом регистрации права собственности на дом.

Порядок и сроки получения вычета

Согласно п. 7 ст. 220 НК РФ, вычет можно получить двумя способами:

Через налоговый орган:

• Подача декларации 3-НДФЛ до 31 декабря года, следующего за годом приобретения. Декларацию можно подать в любой год  после приобретения недвижимости.
• Для пенсионеров действует особый порядок получения имущественного вычета. Они могут получить вычет за год в котором куплена недвижимость и за 3 предыдущих года до покупки недвижимости.
• Срок возврата: до 4 месяцев (3 месяца - проверка, 1 месяц - перевод средств). 

• Получение уведомления в налоговом органе в течение 30 дней.
• Неудержание НДФЛ с доходов до конца года.

Упрощенный порядок получения

• Вычет получают по заявлению на недвижимость купленную с участием банка. Заявление появляется в личном кабинете налогоплательщика до 20 марта года, следующего за годом приобретения недвижимости.
• Срок возврата 45 дней (30 дней – проверка, 15 дней – перевод средств).

Порядок оформления налогового вычета на сайте ФНС

Шаг 1. В личном кабинете налогоплательщика в разделе «Доходы» находим подраздел «Декларации». Переходим в этот раздел и выбираем «Подать декларацию».  Декларацию можно заполнить в личном кабинете или загрузить готовую. Проще заполнить онлайн.

Шаг 2. Проверяем данные налогового органа и свои. Заполняем данные о доходах, они уже загружены в личном кабинете.

Шаг 3. Далее следует выбрать тип вычета «Имущественные налоговые вычеты».

Шаг 4. Заполняем данные об объекте недвижимости, указываем стоимость объекта и сумму уплаченных процентов при покупке в ипотеку.

Шаг 5. Указываем банковские реквизиты для возврата.

Шаг 6. Прикрепляем документы, подтверждающие расходы на покупку.

Шаг 7. Проверяем сформированную декларацию, подписываем и отправляем.

Если нужно оформить только 1 вычет, то сделать это можно в разделе «Вычеты», подраздел «Получить налоговый вычет»:

Шаг 1. Выбираем «Вычет при покупке недвижимости» и заполняем данные.

Шаг 2. Заполняем данные на объект недвижимости.

Шаг 3. Прикладываем документы, подтверждающие расходы.

Шаг 4. Подписываем и отправляем.

Заявление на вычет в упрощенном порядке появится в разделе «Вычеты» подраздел «Вычеты в упрощенном порядке». В разделе «Вычеты в упрощенном порядке» появляется перечень заявлений на получение вычета.

Налогообложение доходов от продажи недвижимости

Доходы от продажи недвижимости облагаются НДФЛ согласно ст. 208 НК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Поясним: при продаже недвижимости вы должны заплатить налог 13% с полученного дохода, однако закон позволяет избежать уплаты налога, если вы владели этой недвижимостью более минимального срока (обычно 5 лет, в некоторых случаях 3 года). Если вы продали имущество раньше этого срока, можно уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов, на покупку недвижимости или имущественный вычет в размере 1 миллион рублей.

Использование материнского капитала уменьшает размер вашего имущественного налогового вычета. Сумма вычета предоставляется не со всей стоимости жилья, а за вычетом средств маткапитала, потраченных на покупку или строительство. Например, если квартира стоила 3 000 000 рублей, а 600 000 рублей оплачены маткапиталом, то максимальный вычет вы сможете получить только с 2 400 000 рублей. Это правило действует потому, что вычет компенсирует именно ваши личные расходы, а средства маткапитала являются государственной поддержкой. Таким образом, общая сумма к возврату будет пропорционально меньше.При продаже материнский капитал будет учитываться в расходах, также как собственные средства.

Минимальные сроки владения

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ, доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при соблюдении минимальных сроки владения:

Способы уменьшения налогооблагаемого дохода

При продаже недвижимости до истечения минимального срока налогоплательщик может уменьшить доходы согласно пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

Имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

• Размер: до 1 млн рублей на все объекты.
• Применяется автоматически при отсутствии документов о расходах.

Уменьшение на расходы по приобретению (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

• На всю сумму документально подтвержденных расходов.
• Альтернатива вычету в 1 млн рублей.
• Включает расходы на приобретение, строительство, отделку.

Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года

Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ в редакции с 2025 года:

• 13% — с доходов до 2,4 млн рублей в год.
• 15% — с доходов свыше 2,4 млн рублей в год.

Доходом при продаже недвижимости считается разница между ценой продажи и ценой покупки (прибыль

Особенности декларирования доходов от продажи

Обязанность по подаче декларации

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, декларацию обязаны подавать лица, получившие доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока.

Сроки и штрафы:

• Подача декларации: до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (п. 1 ст. 229 НК РФ).
• Доплата налога: до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).
• Штраф за несвоевременную подачу: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика

Подать декларацию доходов от продажи можно в кабинете налогоплательщика. Следует зайти в раздел «Доходы», подраздел «Заявить дополнительный доход», заполнить заявление о доходе при продаже имущества. Также можно подать декларацию 3-НДФЛ,в этом же разделе в подразделе «Декларации».

Шаг 1. Нажимаем «Подать декларацию», выбираем «Заполнить декларацию онлайн». Заполняем данные.

Шаг 2 . Выбираем «Добавить источник дохода».

Шаг 3. Заполняем данные покупателя недвижимости.

Шаг 4. Заполняем данные об объекте недвижимости.

Шаг 5 . Выбираем вычет в сумме документально подтвержденных расходов или в пределах 1 миллиона рублей. 

Шаг 6. Прикрепляем документы подтверждающие расходы на недвижимость.

Шаг 7. Проверяем декларацию, подписываем и отправляем.

Определение даты приобретения права собственности

Согласно позиции Минфина России (письмо от 16.01.2017 № 03-04-05/1806), датой приобретения права собственности является:

• Дата государственной регистрации права - для сделок после 15.07.2016.
• Дата подписания передаточного акта для ДДУ - для сделок до 15.07.2016.

Практические стратегии налогового планирования

Выбор оптимального способа уменьшения дохода

Расчет оптимального варианта на примере:

• Продажная стоимость: 3 млн рублей.
• Расходы на приобретение: 1,5 млн рублей.

Вариант 1 (вычет 1 млн): (3 000 000 - 1 000 000) × 13% = 260 000 рублей

Вариант 2 (зачет расходов): (3 000 000 - 1 500 000) × 13% = 195 000 рублей.

Экономия при выборе варианта 2: 65 000 рублей.

Важно: Если при предыдущей покупке вы использовали вычет не полностью, остаток можно перенести на следующую недвижимость. Лимит в 2 млн рублей дается человеку один раз, но его можно распределить на несколько объектов. После полного использования этого лимита право на новый вычет при покупке другого жилья не возникает. Исключением является вычет по ипотечным процентам, который имеет отдельный лимит в 3 млн рублей и также предоставляется один раз и на 1 объект.

Планирование сделок с учетом минимальных сроков

Продажа недвижимости на один день раньше истечения минимального срока влечет обязанность по уплате НДФЛ с полной стоимости за вычетом применимых льгот.

Пример расчета потерь при досрочной продаже:

• Стоимость продажи: 4 млн рублей.
• Продажа за день до истечения 5-летнего срока: налог (4 000 000 - 1 000 000) × 13% = 390 000 рублей.
• Продажа после истечения срока: налог 0 рублей.

Вопросы-ответы

• Какие документы нужны для получения льготы пенсионеру?

Согласно приказу ФНС России необходимы заявление о предоставлении льготы, пенсионное удостоверение или справка из ПФР, документы на недвижимость. При наличии нескольких объектов - уведомление о выборе объекта для льготы.

• С какого момента действует льгота?

В соответствии с п. 6 ст. 391 и п. 8 ст. 407 НК РФ, льгота действует с начала налогового периода, в котором возникло право на неё, при условии своевременной подачи заявления до 31 декабря следующего года.

• Можно ли получить льготы на все объекты недвижимости?

Согласно п. 3 ст. 407 НК РФ, федеральные льготы предоставляются в отношении одного объекта каждого вида по выбору налогоплательщика. Исключение составляют региональные льготы, которые могут распространяться на большее количество объектов.

• Можно ли получить вычет при покупке дачи?

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, вычет предоставляется при приобретении жилых домов. Дача должна быть пригодна для постоянного проживания, что подтверждается соответствующими документами БТИ или выпиской из ЕГРН.

• Действует ли 3-летний срок для недвижимости, купленной до 2016 года?

Да, согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ, для недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года, действует минимальный срок владения 3 года.

• Можно ли получить вычет при покупке участка для ведения садоводства без строительства дома?

Получить налоговый вычет при покупке земельного участка для садоводства можно, но только если на этом участке расположен жилой дом, признанный пригодным для постоянного проживания и зарегистрированный в ЕГРН. Вычет предоставляется именно на жилье, а земля под ним считается неотъемлемой частью имущественного комплекса. Если дома нет или он не оформлен надлежащим образом, право на вычет не возникает. Таким образом, ключевым условием является наличие зарегистрированного жилого дома на приобретенном участке.

• Можно ли продать жилье ниже кадастровой стоимости?

Для объектов недвижимости приобретенных после 1 января 2016 года цена продажи сравнивается с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Если цена продажи в договоре ниже этой стоимости, то НДФЛ налоговым органом будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Если цена продажи равна или выше, то НДФЛ будет рассчитан исходя из стоимости в договоре. В случае если по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует кадастровая стоимость отчуждаемого объекта недвижимого имущества, то НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи (абз. 2 п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

*Цены указаны на дату публикации материала.

Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является рекомендацией.

Автор

Иванова Ирина

Финансовый советник, бухгалтер