Отчуждение имущества

Для каких сделок необходимо отчуждение недвижимого имущества

Как видно из примера выше, для «отчуждения» характерен переход права собственности на имущество. Переход права собственности может происходить как добровольно, так и принудительно, например, в результате санкции за правонарушение. Рассмотрим разные способы отчуждения имущества.

• Купля-продажа

Пожалуй, это самая распространенная сделка по отчуждению имущества.

Закон определяет ее как возмездную. То есть покупатель платит продавцу деньги за квартиру, дом или дачу, которые приобретает в собственность. Форма договора — простая письменная или нотариальная, зависит от состава участников сделки, объекта продажи и суммы.

В большинстве случаев будет достаточно заключить договор в простой письменной форме, без нотариуса. Однако для ряда сделок закон предусматривает нотариальное удостоверение договоров отчуждения имущества. Например, для отчуждения имущества по договору купли-продажи с долями в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе с выделением долей на детей, потребуется нотариальное сопровождение.

Сделки купли-продажи необходимо регистрировать. Переход права собственности на недвижимость происходит только после того, как сделка зарегистрирована в Росреестре. Сейчас эта процедура довольно простая. Оформить все можно через МФЦ после подписания договора. Регистрация облагается госпошлиной. В договоре можно определить, кто будет оплачивать госпошлину и на ком будут сопутствующие расходы. Рекомендую внимательно проверять договор перед подписанием, чтобы не упустить важные моменты. Если понимаете, что затрудняетесь с проверкой документов и оценкой ситуации, советую обратиться к юристу.

Ниже приведены два варианта условий договора, связанных с оплатой текущих налогов, госпошлины и предоставления документов в уполномоченный орган.

• Дарение

Дарение всегда строго безвозмездно. По очевидным причинам, сделки по дарению чаще распространены между близкими родственниками. Дарение недвижимости незнакомцам – это, скорее, исключение из правил. Тем не менее ограничений нет.

Из-за безвозмездного характера, дарение уязвимо с точки зрения сохранения баланса интересов сторон. Нередки случаи злоупотребления такими сделками. Думаю, каждый слышал истории, как пенсионер подарил квартиру "хорошему человеку", в то время как самому ему жить больше негде. Понимал ли пожилой человек последствия своих действий? Возможно, действовал под влиянием обмана или давления? Исключить и вовремя пресечь подобные ситуации поможет нотариус.

Для защиты имущественных прав граждан с 13 января 2025 года действует правило об обязательной нотариальной форме договора дарения.

Нотариус разъяснит сторонам смысл и значение заключаемой сделки. Он же проверит, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон. Разъяснение правовых последствий и исключение риска мнимых или притворных договоров также осуществит нотариус

За счет оплаты услуг нотариуса стоимость дарения недвижимости в 2025 году возрастет. Федеральные тарифы нотариальных услуг закреплены в Налоговом кодексе РФ и составляют 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Также предусмотрен и региональный тариф. Например, в текущем году для удостоверения сделок, предметом которых является отчуждение имущества, тариф составляет 9000-11000 рублей в зависимости от количества объектов недвижимости в договоре, и 7 000 рублей – для удостоверения договора дарения между близкими родственниками.

Хотя теперь за дарение и придется заплатить, но такие расходы покрывают имеющиеся риски. Новый порядок заключения договора дарения предотвратит случаи безвозмездного отчуждения имущества с пороком воли на стороне дарителя. То есть речь идет о ситуации, когда воля не соответствует волеизъявлению. Например, когда даритель, действительно желая подарить квартиру своей дочери, подписывает договор дарения в пользу ее лучшей подруги, которая обманом убедила дарителя, что пользоваться квартирой будет именно его дочь.

• Рента

Договор ренты представляет собой соглашение о передаче недвижимого имущества одной стороне, плательщику ренты, за периодически выплачиваемую ренту другой стороне

Такая сделка характерна для собственников имущества, нуждающихся в сторонней поддержке в силу объективных причин. Будь то преклонный возраст или болезнь. Например, одинокая бабушка заключает договор ренты с дальней родственницей. Интерес обеих сторон прост. Бабушка (получатель ренты) получает денежные выплаты, а также необходимый ей уход и помощь до конца жизни. Родственница получает имущество в собственность.

Этот вид сделки довольно непростой. Перед тем как заключить договор, стоит взвесить все преимущества и недостатки такого соглашения. Учтите перспективу времени, ведь договор длящийся.

Рента может быть нескольких видов. Рассмотрим подробнее:

1. Выше мы привели пример пожизненного содержания с иждивением. То есть помимо выплат получатель ренты получает и уход, и какие-либо услуги. Может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Это самый сложный вариант ренты с точки зрения взаимных обязательств.

2. Постоянная рента подразумевает систематические выплаты получателю ренты. При этом важно помнить, что постоянная рента — бессрочная. В случае смерти получателя ренты или реорганизации, если получатель ренты - юридическое лицо, право на получение ренты переходит к наследникам и правопреемникам соответственно. Договор можно прекратить путем выкупа ренты в любой момент.

3. Пожизненная рента, так же как и постоянная, подразумевает выплату систематических платежей в пользу получателя ренты. Но отличие в том, что такой договор фактически действует до смерти получателя ренты, по наследству обязательства не передаются. Кроме того, получателем

Важно!
Договор ренты подлежит обязательному нотариальному заверению.

Переход права собственности на недвижимость, в свою очередь, подлежит госрегистрации.



Особые условия отчуждения недвижимого имущества

Отчуждение совместно нажитого имущества

По закону, нажитое во время брака имущество – общее.

Сможет ли один из супругов реализовать право на отчуждение такого имущества? Конечно, но для этого потребуется согласие второго супруга. Этот документ заверяется нотариусом.

Такое требование действует в отношении имущества супругов, права на которое подлежат государственной регистрации. Не имеет значения, кто из супругов фактический собственник.

Супруг, который не давал нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.

Если есть брачный договор и установлен режим раздельной собственности, то согласие второго супруга для совершения сделки не потребуется. “Личной собственностью”, пусть и приобретенной в браке, в таком случае можно распоряжаться самостоятельно.



Отчуждение недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности

Если общее имущество выражено в доли каждого собственника – речь идет о долевой собственности. Механизм имеет некоторую схожесть с предыдущим случаем, но «наоборот». Нужно не согласие, а, напротив, отказ.

Объясню, что это значит. До сделки купли-продажи долевой собственник должен известить остальных участников долевой собственности о своем намерении. В извещении требуется указать цену и условия продажи. Цена в извещении должна совпадать с ценой для третьего лица. Если в течение установленного законом срока остальные участники долевой собственности не приобретут её, то собственник вправе реализовать сделку купли-продажи третьему лицу. Сократить этот промежуток времени можно, получив письменный отказ от приобретения доли.

Важно помнить что уведомление и отказ совершаются в письменной форме. Несоблюдение права преимущественной покупки влечет риски перевода прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности в судебном порядке.

Поэтому, чтобы избежать неприятных сюрпризов, приобретая долю, убедитесь, что продавец - долевой собственник соблюдает все требования закона. Без нотариуса здесь также не обойтись.

Говоря об отчуждении доли в имуществе в виде дарения, вспомним, что такая сделка безвозмездна. А потому не требуется предлагать долю другому собственнику или уведомлять его о дарении.



Отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего

Стоит сразу оговориться. Под понятием «несовершеннолетний» мы имеем в виду, что гражданин не обладает полной дееспособностью. Как известно, в исключительных случаях возникновение полной дееспособности возможно и до достижения восемнадцатилетнего возраста. Например, в случае вступления в брак до 18 лет в тех регионах, где это допустимо региональным законодательством или в случае эмансипации в установленном порядке. Такие случаи мы не рассматриваем.

Для того чтобы совершить сделку по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, требуется предварительно обратиться в орган опеки и попечительства. Этот уполномоченный орган оценивает имущественные интересы несовершеннолетнего и выдает разрешение. Оно входит к комплект необходимых документов для сделки.

Для сделок с участием несовершеннолетнего обязательна нотариальная форма. Если сделка не будет заверена нотариусом, суд может признать её недействительной, поскольку она изначально не отвечает требованиям закона.

Какие документы необходимы

К числу документов, необходимых для регистрации сделки по отчуждению недвижимого имущества, относятся:

• паспорта всех участников сделки и/или свидетельство о рождении (если собственник несовершеннолетний);
• выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
• документ, который подтвердит ваше право собственности на отчуждаемый объект недвижимости. Это может быть свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи или иной документ.

В зависимости от особенностей сделки, в том числе которые мы рассмотрели выше, могут потребоваться дополнительные документы. Чаще всего это - нотариальное согласие супруга, разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости, отказ от преимущественного права покупки доли квартиры от собственников. Если интересы собственника на сделке представляет другой гражданин, необходимо подтвердить полномочия нотариальной доверенностью.

В каких случаях происходит принудительное отчуждение недвижимого имущества

Принудительное изъятие имущества не допускается. Это общее правило. Но в этом правиле есть исключения. Например, когда речь идет о конфискации. При конфискации происходит принудительное отчуждение имущества. Оно допускается по решению суда в качестве санкции за правонарушение. Ничего взамен собственник не получит.

При возмездном принудительном взыскании за изъятие имущества предоставляется компенсация. В качестве примера можно привести реквизицию – изъятие имущества в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и подобных чрезвычайных обстоятельствах. Она осуществляется по решению органов государственной власти.

Подводные камни при отчуждении недвижимого имущества

При отчуждении имущества важно грамотно подойти к сделке. Желательно заручиться поддержкой юриста. Это позволит минимизировать риски благодаря грамотному составлению документов. Несмотря на то, обращаетесь ли вы к юристу для заключения договора или нет, относитесь серьёзно к каждой сделке. Тщательно проверьте текст договора.

Обратите внимание на продавца. Оцените, не страдает ли продавец или даритель какой-либо зависимостью, не действует ли под влиянием обмана, что впоследствии может создать юридическое основание для вопроса о понимании им своих действий. Не стоит пренебрегать нотариальным заверением сделки. Даже если это не является требованием закона для данного вида договора по отчуждению имущества. В случае оспаривания сделки показания нотариуса будут учтены судом.

Если вы представляете сторону, отчуждающую имущество, важно оценить правовые последствия сделки. Убедитесь, что они соответствуют вашему настоящему намерению и что вы полностью их понимаете. Если вы чувствуете, что вас пытаются обмануть - это верный знак для того, чтобы взять паузу. Хотя и существует судебный механизм для оспаривания сделки, избегайте этого, если возможно. Есть ряд нюансов, которые на практике сложно доказать. Например, если в суде вы ссылаетесь на обман, то придется доказывать, что обстоятельства, о которых потерпевшего обманули, связаны с его решением о заключении сделки. Часто это затруднительно из-за отсутствия документальной базы.

Выводы

Если собеседник завел с вами разговор о дарении или купле-продаже недвижимого имущества, знайте, что речь идет о прекращении права собственности на такую недвижимость.

Помните, что отчуждение непременно сопровождается прекращением права собственности. Однако прекращение права собственности не обязательно сопровождается отчуждением. Например, не являются отчуждением случаи гибели или уничтожения имущества, его утраты или отказа от права собственности. В этих случаях право собственности хотя и прекратилось, однако и не возникло более ни у кого на это же имущество.

При отчуждении имущества следует внимательно проверить документы и изучить договор. Не стоит пренебрегать услугами нотариуса. Нотариус не только подтверждает личность сторон, но и удостоверяет, что сделка проведена в соответствии с законом.

Ответственный подход к оформлению сделок по отчуждению имущества поможет значительно снизить возможные риски в будущем.

Вопросы-ответы

• Когда происходит отчуждение недвижимого имущества?

Отчуждение имущества происходит при переходе права собственности на недвижимое имущество вне зависимости от типа сделки, будь то продажа недвижимости по договору купли-продажи, дарения, ренты и т.д.

• Какие особенности есть в сделках по отчуждению имущества несовершеннолетних детей?

Для сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Также для таких сделок обязательна нотариальная форма.

• Что необходимо для отчуждения совместно нажитого имущества?

Для отчуждения совместно нажитого имущества необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга.


Автор
Илюхина Ксения
Юрист




Поделитесь своей историей.