Права и обязанности собственников квартир и домов

Права собственников многоквартирного дома

По закону собственники квартир могут владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Основные положения закреплены в Жилищном кодексе РФ.

Рассмотрим подробнее права собственников многоквартирного дома:

• Основное предназначение квартиры – проживание в ней. При этом владелец квартиры может заниматься профессиональной или предпринимательской деятельностью. Например, он может заниматься репетиторством и принимать учеников в своей квартире.

Важно: с 2024 года сдача квартиры в наём или аренду не должна нарушать права других жильцов, например, нельзя нарушать закон о тишине. Также запрещено сдавать квартиру без исправно работающих приборов учета коммунальных ресурсов.

Важно: квартиру в ипотеке также можно сдавать в аренду, несмотря на то, что она является залоговым имуществом. Прямого запрета нет, но необходимо согласовать этот вопрос с банком и уточнить их условия. Фактически банк должен дать свое согласие на «сдачу» квартиры, так как имущество принадлежит ему до момента выплаты суммы по ипотечному кредитованию.

• Продажа квартиры. Владелец квартиры может её продать по договору купли-продажи. Если квартира находится в общей долевой собственности, например, квартира принадлежит не только собственнику, но и его брату и сестре, то сначала необходимо предложить выкупить долю другим собственникам. И только после получения их отказа продавать долю другим лицам.

Важно: переход права собственности на квартиру должен быть зарегистрирован.

• Дарение квартиры. Обычно дарение происходит между близкими родственниками. Например, бабушка дарит своей внучке квартиру за успешное окончание университета или при замужестве. Законом также не запрещено дарить квартиру и другим лицам, в том числе организациям. Дарение квартиры происходит по одноименному договору и может предусматривать передачу квартиры сразу после его подписания либо спустя время, например, спустя год.
  
  
• У собственников многоквартирного дома есть право пожертвовать квартиру. Можно свою квартиру пожертвовать, то есть подарить её в общеполезных целях. Пожертвовать квартиру можно гражданину, организации или государству.
• Передача квартиры по наследству. Передать квартиру можно по закону и по наследству. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности:
• Первая очередь: супруг, дети, родители.
• Вторая очередь: братья, сестры, дедушки, бабушки.
• Третья очередь: дяди, тети.
• Четвёртая очередь: прадедушки, прабабушки.

У собственников многоквартирного дома есть право подготовить завещание и указать, кому перейдет квартира после его смерти. Чтобы составить завещание, необходимо обратиться к нотариусу.  Подробнее о наследовании читайте в статье «Как вступить в наследство».

Важно: как и в ситуации с продажей квартиры, переход права собственности на квартиру при наследовании подлежит государственной регистрации

• Выселение из квартиры. Если квартира сдается в аренду по договору, а наниматель и проживающие с ним лица используют квартиру не по назначению, этот факт можно зафиксировать и попросить устранить нарушения. В противном случае собственник имеет право выселить нанимателя только через суд. Договор также может быть расторгнут по соглашению сторон. Например, если собственнику квартиры срочно нужно её продать, и у него с нанимателем этой квартиры хорошие отношения, они могут пойти друг другу навстречу.
• Регистрация в квартире других лиц. Законом не предусмотрено, сколько человек максимум можно «прописать» в квартире. Все индивидуально и зависит в том числе от региональных нормативов. Однако законодателем ужесточен контроль за собственниками «резиновых квартир». Нельзя регистрировать большое количество граждан РФ и (или) иностранных граждан (как правило, в количестве 15-20) в квартире за плату без цели проживания. Так, за фиктивную регистрацию предусмотрена уголовная ответственность (ст. 322.2 Уголовного кодекса Российской Федерации).
• Участие в управлении общим имуществом многоквартирного дома (МКД). К правам собственника многоквартирного дома относятся участие в управлении общим имуществом и проведение внеочередного собрания собственников. А выбор одного из способов управления МКД – уже обязанность, как и проведение ежегодного годового собрания собственников помещений в МКД.

Важно: собственники помещений в МКД могут сдавать в аренду общее имущество, например, установить банкомат на 1 этаже. Для этого необходимо предварительно согласовать этот момент между собой - провести собрание собственников и зафиксировать в протоколе общее решение.

• Получение информации об обслуживании МКД и работе УК. Если в МКД в качестве способа управления выбрана управляющая организация (УК) с лицензией, с ней заключается договор управления МКД. Такой договор должен определять условия содержания общего имущества МКД, в том числе по такому договору вы вправе получать необходимую информацию от УК, то есть это ее прямая обязанность – обеспечить свободный доступ к информации, в том числе по ремонту, выполняемых работах, стоимости, ценах (тарифах).

На сайте «ГИС ЖКХ» можно проверить информацию об обслуживании многоквартирного дома. Для этого на главной странице сайта можно воспользоваться поиском на карте.

Во вкладке «Сведения об объекте жилищного фонда» размещена информация о многоквартирном доме.

• К правам собственника многоквартирного дома относится право обращаться в компетентные органы для защиты нарушенных прав. Если кто-то из соседей часто шумит либо ставит перегородки в коридоре, вы можете обратиться в УК, полицию и (или) в суд. Рекомендую сначала поговорить с соседом-нарушителем лично, если он идет на контакт. Возможность договориться – всегда лучше испорченных взаимоотношений.
  Частые ситуации в МКД – залитие квартиры. В таком случае необходимо незамедлительно обратиться к УК (лучше письменно) для фиксации факта ущерба. Для оценки суммы ущерба нужно провести экспертизу и взыскать деньги в судебном порядке. При этом важно установить лицо, по вине которого произошло залитие: на практике имеются случаи, когда пробитие трубы и залитие возникало по вине УК, а не соседа.
• Перевод жилого помещения (квартиру) в нежилое помещение и наоборот. Порядок действий по такому переводу предусмотрен статьей 23 ЖК РФ. В орган местного самоуправления надо подать заявление с приложением необходимых документов. В том числе необходимы согласия каждого собственника всех помещений.
• Установка видеокамеры. К правам собственников многоквартирного дома относится и возможность установить видеокамеру в подъезде, на этаже или в квартире. При этом нельзя нарушать право других жильцов на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну. Камеру следует устанавливать так, чтобы в объектив не попадало то, что находится за дверью соседей, когда они её открывают. Например, когда жильцы открывают дверь квартиры, чтобы зайти в нее или занести технику или габаритные предметы. В некоторых регионах для установки камеры видеонаблюдения (например, на фасаде здания) необходимо получить разрешение Комитета по архитектуре и градостроительству. Не всегда установка камеры требует согласования с УК, либо с остальными собственниками. На практике есть случаи, когда суд не находил оснований для демонтажа камеры в отсутствие согласия УК и других собственников, поскольку съемка не нарушала права жильцов и других лиц. Более того, в некоторых регионах установка видеокамеры считается услугой по содержанию общего имущества.

Обязанности собственников многоквартирного дома

По закону собственник квартиры обязан нести бремя содержания жилого помещения, то есть уплачивать налоги, сборы, расходы, иные платежи, связанные с этим имуществом. Бремя содержания имущества неразрывно связано с правом собственности.

• К обязанностям собственников многоквартирного дома также относится поддержание квартиры в надлежащем состоянии. Владелец квартиры обязан соблюдать права других жильцов, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в МКД. Например, следить, чтобы в квартире не было антисанитарии — появления грызунов и насекомых. Полный перечень имущества перечислен в статье 36 ЖК РФ.



• Внесение платы за квартиру и коммунальные услуги является еще одной обязанностью собственников многоквартирных домов. Общие порядок и сроки оплаты предусмотрены жилищным законодательством.

При этом, сдав квартиру в наём или аренду, собственник вправе установить условие в договоре, что коммунальные услуги оплачивает наниматель или арендатор.

Важно: рекомендую контролировать оплату коммунальных услуг нанимателем или арендатором, поскольку бремя содержания имущества априори лежит на вас. При несвоевременной оплате или неоплате может начисляться неустойка и также может произойти приостановление, ограничение или отключение ресурса.

• К обязанности собственника помещения в многоквартирном доме относится и уплата ежемесячных взносов на капитальный ремонт. Вне зависимости от сдачи квартиры в наём или аренду взносы на капитальный ремонт оплачиваются собственником. Однако имеются исключения из правил: признание МКД аварийным и подлежащим сносу.
• Содержание общего имущества в МКД. Помимо права собственности на квартиру, собственнику также принадлежит общее имущество МКД на праве общей долевой собственности. К нему относятся лестницы, лифты, крыши, помещения, предназначенные для обслуживания и др. Это значит, что собственник несет бремя содержания доли этого имущества: он должен бережно относиться к имуществу, уплачивать налоги, сборы и иные платежи.

Многих собственников интересует статус паркингов при МКД. По закону они не включены в состав общего имущества МКД. Зачастую собственники многоквартирных домов устанавливают шлагбаум, чтобы на территорию не заезжали чужие машины и было место для парковки. Также есть случаи, когда собственники электромобилей пытались провести к паркингу станцию с электрической зарядкой. Однако на практике такие вопросы решаются через суд, поскольку управляющая компания не согласна на такие изменения.

• Соблюдение покоя и тишины граждан. В каждом регионе устанавливаются свои правила соблюдения покоя и тишины. В Москве действует закон г. Москвы от 12.07.2002 г. № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве», согласно которому ночным временем, когда нельзя шуметь, является период с 23:00 до 7:00. Проведение ремонтных работ запрещено с 19:00 до 9:00 и с 13:00 до 15:00. За нарушение этого закона предусмотрена административная ответственность. Подробнее об этом законе читайте в статье «Закон о тишине: способы борьбы с шумными соседями в многоквартирном доме».
• Соблюдение санитарных норм. Собственник квартиры обязан соблюдать требования пожарной безопасности, а также санитарно-гигиенические, экологические и иные требования. В том числе необходимо согласовывать переустройство и (или) перепланировку в квартире с органом местного самоуправления. Нельзя сносить несущие стены и проводить несогласованную перепланировку квартиры.
• Среди обязанностей собственников многоквартирного дома — обеспечение доступа в жилое помещение в предусмотренных законом случаях. Например, для снятия показаний приборов учета коммунальных услуг, при необходимости ликвидации аварии и ее последствий.

Права собственников частных домов

Как и в случае с квартирой, собственнику дома принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Права собственников частных домов перекликаются с правами собственников квартир, но с некоторыми особенностями. Собственник дома имеет право проживать в доме, «сдавать» его вместе с земельным участком в наём и аренду, продавать его вместе с земельным участком. А также дарить, жертвовать, передавать по наследству, выселять, регистрировать других лиц, восстанавливать нарушенные права, устанавливать видеокамеру. В отличие от собственников квартир, собственникам частных домов принадлежит также земельный участок, на котором располагается дом, а, следовательно, и права на этот участок.



При этом в отношении дома и земельного участка действует принцип единства земельного участка и строения: земельный участок и объекты на нем не могут отчуждаться независимо друг от друга. Рассмотрим некоторые права собственников частных домов:

• Использование для собственных нужд найденные на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые.
• Возведение здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением регламентов и норм.
• Проведение различного рода работ (в соответствии с законом): строительство прудов и искусственных водных объектов (при условии соблюдения требований закона).
• Установка забора по периметру участка. При возведении забора на участке необходимо обратиться к строительным, санитарным и противопожарным нормам. В разных регионах, в том числе на местном уровне, могут быть предусмотрены свои правила на этот счет.
• Проведение к земельному участку коммуникации (воду, свет, газ). Для подведения к земельному участку соответствующих коммуникаций вы можете заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.
  При этом в отношении проведения газа действуют государственные программы «социальной газификации», по которым газ можно провести бесплатно. Заявка подается на сайте Единого оператора газификации РФ или через портал Госуслуг.
• Собственник дома имеет право на разведение костров, при этом он обязан соблюдать правила пожарной безопасности.
• Собственник земельного участка также имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обязанности собственников частных домов

Как указывалось ранее, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.



Кроме того, собственники частных домов обязаны*:

• Обеспечить обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО): заключить договор с региональным оператором по обращению с ТКО.
• Использовать земельный участок согласно целевому назначению, при этом собственник дома не должен наносить вред окружающей среде.
• Сохранить межевые, геодезические и иные знаки земельного участка.
• Своевременно оплачивать платежи за землю.
• Не допускать истощения почвы и не оказывать иных негативных воздействий на нее.
• Не препятствовать уполномоченным лицам предупреждать чрезвычайные ситуации и ликвидировать последствия возникших аварий, катастроф.
• В случае обнаружения пожара на земельном участке, используемом для сельскохозяйственного производства, собственник дома обязан немедленно уведомить пожарную охрану и оказывать ей содействие при тушении пожара.

*Этот список не является исчерпывающим.

Ограничения прав

Общая собственность (долевая, совместная).

Как указывалось ранее по тексту, если квартира или частный дом находятся в общей собственности (долевой, совместной), любые манипуляции, связанные с продажей имущества, могут быть признаны недействительными. Например, при продаже такого дома или квартиры преимущественное право покупки доли будет у других собственников.

Принятие обеспечительных мер в судебном споре.

При судебных спорах на квартиру или дом может быть наложен арест. На практике есть случаи, когда суд принимал обеспечительные меры в виде запрета распоряжаться ответчику своим имуществом – квартирой. Ограничение прав в отношении квартиры или дома возможно и при уголовном преследовании лица. Например, наложение ареста на имущество судом. Также имущество могут конфисковать, если оно получено преступным путем.

Выводы

Собственники квартир и частных домов наделяются не только правами, но и обязанностями. В первую очередь собственники имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью. Вместе с тем они несут ответственность за содержание жилья, в том числе в надлежащем состоянии. Основные права и обязанности таких собственников перечислены в Жилищном кодексе РФ.

Также собственникам частных домов наряду с объектом недвижимости принадлежит и земельный участок, а это значит, что у него есть права и обязанности и по его содержанию.

При несоблюдении закона собственников квартир и домов могут привлечь к административной, гражданской и уголовной ответственности в зависимости от характера нарушений. В некоторых ситуациях можно лишиться квартиры или дома, однако такая мера применима только в особых случаях. 

Каждая ситуация индивидуальна: иногда можно отделаться предупреждением, а в других случаях – получить штраф. Например, если в квартире не соблюдаются санитарные нормы, соседи могут пожаловаться в Роспотребнадзор, который проведет проверку и может выписать штраф. Жилищная инспекция также следит за тем, чтобы жильцы правильно содержали свои помещения, а Росприроднадзор вмешается, если нарушение связано с загрязнением окружающей среды – например, когда мусор выбрасывают в неположенном месте. Если в доме шумят ночью, правоохранительные органы могут проверить соблюдение тишины и принять меры.

Кроме того, управляющая компания или ТСЖ контролируют оплату коммунальных услуг. Если собственник копит долги, ему могут ограничить подачу некоторых услуг, например, отключить электричество, а также взыскать неустойку через суд.

Чтобы избежать проблем, важно соблюдать действующее законодательство и уважать интересы соседей.

Вопросы-ответы

• Какие права есть у собственников многоквартирного дома?

К правам собственников МКД относятся владение, пользование и распоряжение своим имуществом. Собственник квартиры имеет право проживать в ней, «сдавать» её, продавать, а также дарить, жертвовать, передавать по наследству, выселять, регистрировать других лиц, восстанавливать нарушенные права, устанавливать видеокамеру. Основные положения закреплены в Жилищном кодексе РФ.

• Что относится к правам собственника частного дома?

У собственников частных домов такие же права, как и собственников частных домов: он может продавать, «сдавать», дарить, жертвовать, передавать по наследству дом и т.д. Но в отличие от собственников квартир, собственникам частных домов принадлежит также земельный участок, на котором располагается дом, а, следовательно, и права на этот участок.

• Можно ли устанавливать камеру в подъезде, на этаже или в квартире?

Да, собственник многоквартирного дома имеет на это право. При этом нельзя нарушать право других жильцов на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну. Камеру следует устанавливать так, чтобы в объектив не попадало то, что находится за дверью соседей, когда они ее открывают.

• Что относится к обязанностям собственников многоквартирного дома?

По закону собственник квартиры обязан нести бремя содержания жилого помещения: уплачивать налоги, сборы, расходы, иные платежи, связанные с этим имуществом.


Автор
Альмяшева Диана
Юрист


Поделитесь своей историей.