Интернет-магазин 
В 2025 году государство внедрило новые способы выявления самозахватов, нецелевого использования земли, закрепило признаки неиспользуемых участков, установило перечень мероприятий, необходимых для освоения территории, а также напомнило об ответственности за несоблюдение закона.
За что могут наказать, сколько придется заплатить нарушителям, а также как себя защитить от получения штрафа, разберем в статье.
Нарушение №1: нецелевое использование земельного участка
Часто собственники участков думают: «Моя земля - что хочу, то на ней и делаю». На самом же деле осваивать частную территорию нужно по правилам и с учетом ограничений, которые устанавливает государство.
В частности, у любого земельного участка есть основные характеристики, по которым можно понять, под какие цели его можно использовать: категория, вид разрешенного использования.
Сведения о них можно найти в выписке из ЕГРН.
В настоящее время Земельный кодекс РФ насчитывает всего 7 категорий земель.
А видов разрешенного использования – более 170. Расскажу, как понять, что можно делать на участке, а что нельзя и как не нарваться на штраф за нецелевое использование.
Прежде всего, следует понять, что такое вид разрешенного использования. В настоящее время понятие вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ) не закреплено законодательно, однако с 01 марта 2026 года вступает в силу Федеральный закон от 31.07.2025 N 295-ФЗ, в котором появляется официальный термин. Под ВРИ законодатель понимает вид деятельности, которую собственник или арендатор земли может осуществлять на участке.
В тексте закона также упоминается о необходимости учета ограничений при освоении земли. В этом случае имеются в виду зоны с особыми условиями использования территории, которые нужно учитывать, как правило, перед началом стройки. О самых «опасных» ЗОУИТ читайте в статье.
Узнать полный перечень того, что разрешено делать на участке с тем или иным видом использования можно в классификаторе видов разрешенного использования, утвержденном Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412.
В таблице ниже - реальные примеры того, что можно и нельзя делать на участках с видами использования ИЖС, ЛПХ, СНТ, огородничество
| Вид разрешенного использования участка | Что можно делать (примеры) | Что нельзя делать (категорически) |
|---|---|---|
| ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) | Строить и жить в частном доме (не более 3 этажей); строить гараж, баню, теплицу, сарай, иные хозяйственные постройки (дровяник, туалет) для личных нужд; выращивать сад и огород. | Использовать участок в коммерческих целях: открывать магазин, офис, автосервис, склад; строить многоквартирный дом; организовывать производство. |
| ЛПХ (личное подсобное хозяйство) | Всё то же, что и на ИЖС, плюс производить сельхозпродукцию (овощи, молоко, яйца) и официально продавать ее излишки, а также содержать сельскохозяйственных животных (кур, гусей, свиней, кроликов и д.р.). | Все то же, что и на ИЖС, за исключением того, что на таком участке допустима организовать производство сельскохозяйственной продукции в целях продажи. |
| Ведение садоводства | Отдыхать, выращивать урожай, строить садовый (нежилой) или жилой дом, строить гараж, баню, хозяйственные постройки для собственных (личных) нужд. | Использовать участок в коммерческих целях (например, как магазин, базу для строительной техники или постоянный склад товаров). |
| Ведение огородничества | Отдыхать, выращивать урожай для личных нужд и возводить некапитальные хозяйственные постройки | Строить капитальные объекты (садовый, жилой дом, баню, гараж и т.д.), использовать участок в коммерческих целях (например, как базу отдыха или глемпинг). |
Важно: Единственный путь легализации бизнеса на землях ИЖС, ЛПХ, садовых и огородных участках - смена вида разрешенного использования. Такая возможность доступна не всегда, а только при наличии необходимого вида использования в Правилах землепользования и застройки. Также следует отметить, что смена ВРИ влечет увеличение кадастровой стоимости (налоговой базы) и налоговой ставки (с 0,3% до 1,5%), то есть размер земельного налога будет существенно увеличен после смены ВРИ участка.
Таким образом, использованием участка по целевому назначению признается деятельность, которая осуществляется в соответствии с установленным ВРИ. А нецелевым является использование земли с нарушением установленного ВРИ.
Наличие предписания об устранении нарушений не означает автоматическую вину собственника земли. На практике больше половины предписаний выносится ошибочно или в целях «профилактики».
Одна из администраций Ленинградской области составила акт земельного контроля, где указала, что признаком нецелевого использования участка является складирование мусора в границах участка для ИЖС.
На фото ниже – выдержки из акта проверки требований земельного законодательства одной из администраций Ленинградской области:
Однако администрация не учла, что мусор на участке появился не из-за действий собственника, а в результате ремонта ЛЭП, проводимого ресурсоснабжающей организацией по заказу самой же администрации.
В адрес администрации были направлены письменные объяснения, к которым были приложены фото и видео, из которых был виден реальный виновник нарушения, в результате чего замечания были сняты, а штраф не наложен.
В еще одном случае из практики претензии о нецелевом использовании участка были обоснованы. Как известно, с 01 сентября 2025 года введен запрет на ведение бизнеса (в том числе по сдаче домов в посуточную аренду) на участках в садоводствах.
Так, по иску садоводства к его члену, судом было принято решение о запрещении использования участка не по целевому назначению: дом на участке сдавался в аренду различным лицам, которые создавали неприятную обстановку в садоводства («гости такого дома» позволяли себе использовать крики и громкую музыку в позднее время отдыха, ненормативную лексику).
Нарушение №2: неиспользование земли
Весь 2025 год активно обсуждается «новый закон», по которому участок могут изъять у собственника в связи с неиспользованием по целевому назначению.
На самом деле такая норма давно содержалась в Земельном кодексе РФ, однако только в этом году Правительство РФ утвердило четкий признаков, которые определяют, что землей не пользуются.
Такие меры направлены на вовлечение как можно большего числа оформленных участков в земельный оборот.
Те, кто давно не пользовался землей, стали активно ее продавать. Вторичный рынок наполнился предложениями. А те, кто хотел пользоваться, но постоянно откладывал, стали высвобождать время и искать средства на расчистку территории или ремонт дома.
Пока что массовости изъятия в связи с неиспользованием земли не наблюдается. Признаки введены недавно, Росреестр официально , что срок для изъятия начнет течь с 1 марта 2025 года. Но первые предостережения уже начали приходить собственникам и арендаторам.
Важно отметить, что перечень признаков неиспользования земли распространяется на участки в границах населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков. Этот документ многие долго ждали, поскольку ранее признаки «неиспользования» земли определялись администрациями и Росреестром произвольно, что влекло за собой вынесение необоснованных штрафов.
Правительство также утвердило конкретный перечень мероприятий по приведению участка в соответствие с целевым назначением.
В таблице привели признаки неиспользования земельных участков:
| ВРИ участка | Признаки неиспользования земли |
|---|---|
| ИЖС |
1. Захламление участка предметами, не связанными с его использованием (более 50% площади всего участка). 2. Отсутствие жилого дома в течение 7 лет с даты приобретения права собственности, отсутствие иных зданий (баня, гараж, садовый дом) в течение 5 лет. 3. Наличие на участке зданий с разрушенными крышами, стенами, отсутствующими окнами или стеклами на окнах (при условии, что собственник не приступил к ремонту в течение 1 года с даты выявления недостатков строения). |
| ЛПХ (приусадебный участок) |
1. Захламление участка предметами, не связанными с его использованием (более 50% площади всего участка). 2. Наличие на участке сорных растений высотой более 1 метра и (или) деревьев и кустарников (более 50% площади всего участка), при условии невыполнения работ по расчистке участка в течение 1 года с момента выявления нарушения. |
| Ведение садоводства | |
| Ведение огородничества |
Несмотря на то что Правительство РФ утвердило четкие признаки неиспользования земли, на местах все еще случаются ошибки при вынесении предостережений.
Так, летом 2025 года арендатор участка в Подмосковье получил от администрации предписание с требованием ликвидировать борщевик на участке. На фото ниже – выдержка из предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований одной из администраций Московской области:
После общения с арендатором стало известно, что борщевик находится за границами его участка, на прилегающей к нему территории. То есть вины арендатора в конкретном случае нет. С моей помощью были направлены возражения в администрацию, где были даны подробные пояснения о ситуации на местности с просьбой отменить вынесенное требование. В результате чего администрация сообщила о том, что направила предостережение «в целях профилактики» и фактически сняла ранее вынесенное требование.
Таким образом, неиспользование земельного участка является самостоятельным нарушением, за неустранение которого предусмотрено изъятие земельного участка.
Нарушение №3: самозахват
«Самозахват» – самовольное (не подтвержденное документами) занятие чужого частного или государственного земельного участка.
| Причины | Способ устранения |
|---|---|
| Ошибка в описании границ участка (реестровая ошибка). Участок сместился, и часть земли «выпала» за юридические границы. |
|
| «По незнанию». Исторически пользовались землей большей площади, чем по документам. О наличии самозахвата узнали от соседа или из предписания Росреестра или администрации. |
|
| Намеренные неправомерные действия (редко). |
|
На фото ниже – пример предостережения по самовольному занятию земель государственной собственности администрации Ленинградской области:
Важно отметить, что в случаях с самовольным занятием чужих земель ограничиться выплатой штрафа не получится. Как правило, за такое нарушение сверх штрафа начисляют плату за фактическое использование чужого земельного участка (в случае с частными участками - по рыночной стоимости, исходя из занимаемой площади, а в случае с государственными землями - по формуле, утвержденной в субъекте РФ).
На фото ниже – выдержки из письма администрации о необходимости оплаты за пользование самовольно занятой территорией:
Способы выявления нарушений
В августе 2025 года Правительство РФ официально закрепило возможность использования беспилотных авиационных систем (БАС) при выявлении нарушений земельного законодательства в рамках контрольно-надзорных мероприятий.
Росреестр , что использование БАС было начато в 2017-2018 году: «При проведении государственного земельного надзора был реализован проект по использованию БАС в двух пилотных регионах – Тульской области и Республике Татарстан. Анализ его результатов показал целесообразность применения БПЛА для проведения мероприятий по земельному надзору».
«В настоящее время Росреестр и его территориальные органы имеют 126 беспилотных воздушных судов. Сотрудники, осуществляющие пилотирование БАС, проходят обучение на базе созданного в ППК «Роскадастр» Корпоративного университета. В 2024 году и первом полугодии 2025 года территориальными органами Росреестра проведено 2 547 полетов и обследовано более 142,9 тыс. га земель», - пишет Росреестр .
Кроме того, в настоящее время государство активно занимается внедрением искусственного интеллекта во все сферы жизни.
Так, по информации «Московская область внедрила революционную технологию выявления нарушений земельного законодательства — Земельный ИИ-патруль. Система оснащена искусственным интеллектом, установленным на автомобили муниципальных служб контроля, уже в четырёх подмосковных округах: Подольск, Серпухов, Химки, первыми были можайские инспекторы». Аналогичные автомобили были замечены на территории Ленинградской области.
Помимо указанных новшеств, администрации и Росреестр активно пользуются спутниковыми снимками с целью удаленного выявления нарушителей.
Конечная задача - выявить незарегистрированные дома, участки, которые используются не по целевому назначению или не используются вовсе. Однако все эти технологические системы могут выдавать ошибочные сведения.
Например, дом может быть зарегистрирован, но его границы не уточнены (в таком случае на карте он не будет отображаться, но сведения о нем и о правах на него в Росреестре могут находиться). Также возникают вопросы к точности таких способов выявления нарушений. Насколько корректно передаются сведения с БАС о границах участков или строений на них (предполагаемых самозахватов) пока неясно.
В случае несогласия с предписанием, полученном от администрации или Росреестра, необходимо подавать письменные возражения (как правило, в течение 20 дней с момента его получения). А если штраф все-таки назначают, то можно подать жалобу вышестоящему должностному лицу или в суд. На фото ниже – пример успешного обжалования постановления о привлечении к административной ответственности:
Ответственность в цифрах
В таблице ниже привели перечень статей КоАП РФ, по которым могут наложить штраф за нарушения при использовании земли, а также суммы штрафов:
| Нарушение | Статья КоАП РФ | Сумма штрафа | Иные санкции |
|---|---|---|---|
| Нецелевое использование земли | ч.1 ст.8.8 КоАП РФ | 0,5 - 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 т.р. | Изъятие земельного участка по ст.54.1 ЗК РФ. |
| Неиспользование земли | ч.3 ст.8.8 КоАП РФ | 1 - 1,5% от кадастровой стоимости, но не менее 20 т.р. | |
| Невыполнение обязанностей по приведению участка в пригодное состояние | ч.4 ст. 8.8 КоАП РФ | от 20 до 50 т.р. | |
| Самозахват | ст.7.1 КоАП РФ | 1 - 1,5 % от кадастровой стоимости, но не менее 5 т.р. | Дополнительная плата за фактическое пользование чужим земельным участком (рассчитывается по рыночной стоимости, исходя из занимаемой площади - для частных земель или по формуле в администрации). |
| Неудаление борщевика Сосновского с земельного участка в Московской области | об административных правонарушениях (ч.5 ст.6.11) | 5 тр |
Важно: изъятие земельного участка – крайняя мера, которая применяется в случае систематического(более 3-х раз) и длительного (более 3-7 лет) нарушения закона, а само решение об изъятии можно оспорить в суде при наличии доказательств его незаконности.
Вопросы-ответы
- Можно ли на участке ИЖС построить второй дом для детей?
- Я самозанятый, пеку торты на заказ. Могут ли меня оштрафовать?
- Сосед захватил метр моей земли. Что делать?
- Как сменить ВРИ участка, чтобы открыть магазин?
- Мне пришел штраф за борщевик, хотя я его косил. Как быть?
- Что будет, если я не заплачу штраф?
- Кадастровая стоимость моего участка очень высокая, и штраф получается огромным. Можно ли его уменьшить?
- Что считается самозахватом земли на участке ИЖС и в чем разница с нецелевым использованием?
- Какой штраф установлен в Московской области за борщевик Сосновского в 2025 году?
- В какие органы обращаться с жалобой на борщевик на участке соседа в Московской области?
- Можно ли открыть магазин на земельном участке с видом использования ИЖС?
Нет, участок ИЖС предназначен для одного индивидуального жилого дома. Строительство второго дома будет нарушением, в его регистрации будет отказано, а также его могут признать самостроем. Для легализации второго дома можно провести процедуру раздела земли на два и зарегистрировать дом на отдельном участке (если позволяет площадь).
Если ваша деятельность не создает шума, не требует отдельного входа для клиентов и не превращает ваш дом в производственный цех, претензий, скорее всего, не будет. Но если вы откроете полноценную кондитерскую с вывеской и потоком посетителей или адрес вашего участка есть в рекламных сообщениях (группа ВК, телеграм-канал, Яндекс.Карты и д.р.) — это уже риск.
Для начала попробуйте поговорить. Если не помогает, вызывайте кадастрового инженера для выноса границ в натуру, а затем с его заключением пишите требование к соседу или обращайтесь в суд.
Это сложная процедура. Нужно подать заявление в местную администрации, дождаться публичных слушаний и получить одобрение. Вам могут отказать, если ПЗЗ вашего населенного пункта не предусматривают коммерческих объектов в вашей зоне.
Простого скашивания часто недостаточно — борщевик нужно уничтожать химией или выкапывать с корнем. При обжаловании штрафа доказывайте, что вы принимали все возможные меры по его уничтожению (фото, чеки).
Через 60 дней дело передадут судебным приставам. Сумма штрафа может удвоиться (но не менее 1000 руб.). Приставы могут списать деньги с ваших счетов, наложить запрет на регистрационные действия с авто или недвижимостью и ограничить выезд за границу.
Да, если вы докажете, что кадастровая стоимость завышена, ее можно оспорить в специальной комиссии при Росреестре или в суде. Если ее понизят, то и база для расчета штрафа (и налога) уменьшится.
Самозахват - самовольное (не подтвержденное документами) занятие чужого частного или государственного земельного участка. Например, забор установлен не по юридической границе, а со смещением в сторону участка соседа. Нецелевое использование участка - осуществление деятельности, которая не соответствует виду разрешенного использования. Например, если на участке ИЖС размещен магазин хозяйственных товаров.
Штрафы за непроведение мероприятий по удалению борщевика Сосновского установлены в об административных правонарушениях (ч.5 ст.6.11) и составляют для граждан пять тысяч рублей, для должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей, для юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до одного миллиона рублей.
В администрацию, она проводит проверку в рамках муниципального контроля или в Росреестр для проведения проверки в рамках земельного надзора.
Нет, это будет противоречить виду использования участка и повлечет за собой риск получения штрафов за нецелевое использование земельного участка. Для того чтобы на земле можно было открыть магазин, основной или условно-разрешенный ВРИ участка должен быть
*Цены актуальны на дату публикации статьи
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является рекомендацией.
