Строительство дома с использованием эскроу-счета

Что такое эскроу-счет и как к этому пришли при строительстве

Законопроект и введение эскроу-счетов созданы для того, чтобы сделать рынок индивидуального жилья более доступным и снизить риски при строительстве с ненадежными подрядчиками.

С текстом этого закона можно ознакомиться по ссылке.

Эскроу-счет – это специальный счет, на котором числятся денежные средства до наступления определенных обстоятельств – в нашем случае завершения строительства жилого дома и регистрации его в Росреестре.

Наличие такого счета гарантирует вам, что, если застройщик «потеряется» или обанкротится, оговоренная за строительство дома сумма будет вам возвращена.

Также наличие этого счета гарантирует, что стройка не задержится более чем на 6 месяцев, поскольку законом прямо предусмотрен срок, на который кладутся деньги по правилам эскроу. Этот срок не может быть более 6 месяцев от даты окончания строительства, указанной в договоре (только если стороны совместно не продлят сроки подписанием дополнительного соглашения).

На юридическом языке такая конструкция называется «условное депонирование», то есть деньги будут перечислены застройщику только при условии завершения строительства дома и регистрации его в Росреестре, а до этого момента они «замораживаются». Мы, заказчики, которые хотим построить дом и вносим деньги на этот счет, называемся “депонентами”, а подрядчики – “бенефициарами”. Банк, хранящий эти деньги, именуется эскроу-агент, который в соответствии со ст. 860.7 ГК РФ заключает с заказчиком и подрядчиком договор счета-эскроу.

На мой взгляд, это очень надежная схема, которая отсечет нечестных подрядчиков и сократит количество обмана и недостроя при возведении частных домов. Однако, оценивая прошлый опыт при строительстве многоэтажных домов, можно сделать вывод, что стоимость строительства немного повысится, так как подрядчики не смогут пользоваться деньгами заказчика и им придется кредитоваться, что по логике увеличивает затраты, которые лягут на плечи нас – граждан, желающих построить дом руками подрядчиков. Кредитование будет льготным для застройщика, но все равно это расходы. Исключение составят случаи строительства за собственные деньги подрядчика.

Таким образом, к необходимости введения такой конструкции законодатель пришел с целью обезопасить граждан, вкладывающих немалые суммы на строительство жилых домов.

Важно: Часть 6 ст. 6 ФЗ № 186 прямо говорит, что за открытие эскроу-счета платить не нужно. При этом важно отметить, что и проценты на денежные средства, лежащие на нем, не начисляются. Таким образом, использование эскроу-счета для граждан является бесплатным.

Условия использования эскроу с ИЖС

Для того чтобы узнать условия для заключения договоров подряда с использованием эскроу-счетов, а также требования к заказчику и банку, предлагаю снова обратиться к ФЗ №186.

Однако если вы хотите воспользоваться материнским капиталом для строительства дома, тогда использование эскроу-счета обязательно. Это требование было добавлено 25 января 2025 года в Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий".

Если вы хотите построить дом с использованием «Семейной ипотеки», банки также будут ее финансировать только при условии использования у них эскроу-счета. В таком случае законодатель указывает, что счет эскроу должен быть открыт в том же банке, где гражданин берет целевой кредит.

Рассмотрим основные требования к подрядчику, заказчику и банку.

• Подрядчик должен обладать статусом юридического лица или индивидуального предпринимателя и иметь уникальный идентификатор, который он получает через Минстрой РФ. Этот идентификатор можно получить только при раскрытии данных о своей организации и о строящихся объектах — в системе жилищного строительства на сайте Строим.дом.рф. Для этого такие строительные компании должны иметь типовую проектную документацию.

Также подрядчику необходимо раскрыть информацию о свойствах жилых домов, их площади, коммуникациях, количестве этажей, типовой проектной документации и т.п.

С 01.04.2025 вступили в силу поправки в Налоговый кодекс РФ, установленные Федеральным законом №283-ФЗ от 08.08.2024 «О внесении изменения в статью 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». Эти поправки освобождают подрядчиков от уплаты НДС по договорам строительного подряда, заключенным с физическими лицами для индивидуального жилищного строительства в соответствии с 186-ФЗ.

• Согласно ФЗ № 186 жилые дома строятся только на участках, которые принадлежат заказчикам или которые переданы им в аренду или постоянное (бессрочное) пользование. То есть у заказчика должен быть земельный участок до заключения договора на ИЖС. Если у заказчика отсутствует земельный участок, он может обратиться к подрядчику, который при наличии возможности подберет ему участок. После покупки участка заказчик и подрядчик смогут заключить договор подряда по эскроу.
• Что касается банка, в котором открывают эскроу-счет – им может быть любой банк, выбранный по соглашению сторон, который включен Центральным банком РФ в перечень банков, соответствующий критериям ФЗ № 214 для этих целей. Исключение – если дом строится в ипотеку – тогда в этом же банке открывается и эскроу-счет.

Положенная на счет эскроу для ИЖС сумма до 10 млн рублей застрахована Агентством по страхованию вкладов. И в случае ликвидации банка (отзыве лицензии) – в данных пределах сумма будет возвращена.

Договор подряда с использованием эскроу-счета

Договор подряда устанавливает права и обязанности как подрядчика, так и заказчика. Подробные требования к договору подряда с использованием эскроу-счета указаны в ст. 5 ФЗ № 186. Рассмотрим основные из них:

• В договоре подряда необходимо указать, каким образом стороны выбирают оформление права собственности на жилой дом. Это можно сделать, уведомив администрацию о начале строительства, или воспользоваться «дачной амнистией» для упрощенного оформления.
• Также важно включить условие открытия эскроу-счета, что обеспечивает защиту средств заказчика.
• Определить обязанности заказчика в течение двух недель после подписания акта приема-передачи зарегистрировать право собственности на дом и передать выписку из ЕГРН подрядчику. Либо об обязанности подрядчика оформить право собственности и предоставить выписку из ЕГРН заказчику.
• Определить начальный, конечный и при необходимости — промежуточные сроки выполнения работ.
• При строительстве дома с использованием маткапитала в договоре необходимо указать обязанность заказчика уведомить банк, если заказчик решит отказаться от договора строительного подряда.

Важно: Особенности договоров строительного подряда по эскроу установлены ст. 5 ФЗ № 186. Минстрой России рекомендует использовать форму, утвержденную Приказом от 17.01.2025 N 20/пр.

Особенности строительства дома с эскроу-счетом

Рассмотрим, как теперь будет выглядеть процесс заключения договора подряда с использованием эскроу-счета.

• Заказчик ищет на сайте Строим.дом.рф.  интересующий его проект или домокомплект. Находит контакты подрядчика, связывается с ним и договаривается о строительстве дома с использованием эскроу-счета.

Можно искать и на других сайтах, но на Строим.дом.рф, на мой взгляд, проще выбрать проект. На сайте вверху на главной странице надо открыть вкладки «Организации» - «Строительные компании». В соответствующем пункте поставить галочку «Строительство по эскроу» и нажать «Показать». Так вы увидите список строительных организаций и их контакты и сможете найти интересующий вас проект. По-моему, такой поиск будет более надежным и быстрым.

• Если заказчик строит за свои деньги без ипотеки, стороны сделки выбирают любой банк, который устроит их для этих целей. Если заказчик оформляет ипотеку, то эскроу-счет открывается в этом же банке. Если речь идет о привлечении материнского капитала, тогда заказчику лучше в первую очередь подобрать банк, который будет готов принять такой сертификат в качестве частичной оплаты или первоначального взноса по договору ипотеки.
• Далее заказчик и подрядчик заключают договор строительного подряда.
• Затем деньги зачисляются на счет: это могут быть маткапитал, ипотека, собственные средства заказчика. После поступления денег подрядчик начинает строительство.

Важно: до подписания договора следует решить, кто передает все документы в Росреестр после завершения строительства и в какие сроки, так как от этого будет зависеть, когда подрядчик получит свои деньги с эскроу-счета.

Сравним основные изменения до введения эскроу для строительства ИЖС и после введения эскроу:

Важно: при поиске проектов не забудьте убедиться, что на сайте строим.дом.рф верно указано ваше местоположение. Это повлияет на итоговый список застройщиков в нужном регионе.

Выводы

• Строительство дома по эскроу возможно только в том случае, если застройщик имеет уникальный идентификатор согласно приказу Минстроя от 14.10.2024 № 694/пр.
• Строительство дома с использованием эскроу возможно как с ипотекой, так и без нее. Если вы планируете строить дом с ипотечным кредитом, счет эскроу открывается в том же банке, где оформлена ипотека.
• При строительстве дома с эскроу можно использовать материнский капитал, однако возможность принятия сертификата материнского капитала нужно уточнять в конкретном банке.
• Появление нового закона в сфере индивидуального жилищного строительства будет способствовать тому, что количество граждан, обеспеченных жильем, возрастет, а риски того, что они потеряют свои денежные средства, сведутся к минимуму.
• Эскроу-счет не является обязательным для строительства дома, кроме некоторых случаев, таких как использование семейной ипотеки или материнского капитала. Поэтому некоторые застройщики имеют право отказать в использовании эскроу для строительства.

Вопросы-ответы

• Можно ли построить дом с использованием эскроу-счета?

Да, с 1 марта 2025 года вступил в силу закон, позволяющий использовать эскроу-счета при строительстве индивидуальных жилых домов.

• Когда строительная организация получает средства со счета эскроу?

Строительная организация получает деньги, когда передаст достроенный объект заказчику, и этот объект будет зарегистрирован в ЕГРН как недвижимость.

• Сколько стоит открытие эскроу-счета при строительстве дома?

Открытие и использование эскроу-счета для граждан является бесплатным.

Автор

Сафина Ольга

Юрист