Виды земельных участков: ИЖС, СНТ и др.

Для грамотного подбора земельного участка необходимо определиться, для чего он вообще нужен? Хотите переехать за город и построить здесь дом для постоянного места жительства, или же просто купить 6 соток и разбить на участке огород? Возможно, вам нужен участок для разведения животных, или же вы просто хотите построить дачный домик и каждые выходные приезжать на шашлыки.

Почему все эти вопросы так важны? Ответ прост: каждый участок земли имеет свою категорию и вид разрешенного использования (ВРИ). Именно категория и статус участка влияют на пользование данной землей. Статус участка — это отображение состояния земельного участка в юридическом плане. В статусе указываются его границы, кадастровый номер, собственник участка и так далее.

Я расскажу о деталях, которые помогут правильно выбрать участок для реализации всех ваших планов.

Категории земель

Начнем с того, что каждый участок в нашей стране имеет свою категорию, и не важно, где он находится, в Подмосковье или на Дальнем Востоке. В Земельном кодексе РФ указано 7 категорий земель: земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли запаса, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий, земли водного фонда и земли лесного фонда.

Нарушение правил пользования земельного участка грозит владельцу внушительным штрафом. Причем штраф не фиксированный, он зависит от кадастровой стоимости вашего участка. Для обычных физических лиц сумма штрафа составляет до 1% от кадастровой стоимости участка. После оплаты штрафа нужно в обязательном порядке устранить нарушения.

Но не стоит пугаться обилия категорий, для физических граждан доступны лишь две: земли для сельского хозяйства и земли населенных пунктов. И каждая предназначена для конкретного применения.

Разберем подробнее.

Земли населенных пунктов — это участки, которые находятся в границах какого-либо населенного пункта. Такой тип земель целенаправленно предназначается для строительства жилых домов. Причем они предназначены как для строительства многоэтажных домов, так и для строительства частных построек. На таких участках можно также вести подсобное хозяйство.

Земли сельскохозяйственного назначения — участки этой категории находятся вне границ населенных пунктов. Эти земли используются для создания сельскохозяйственной продукции. К этой же категории относятся дороги, защитные лесополосы вдоль полей, водоемы для полива и так далее.

Земельные категории — это структура, классифицирующая участки по целевому назначению. Она включает характеристики, свойства территорий и правовой порядок использования. Вид разрешенного использования (ВРИ) описывает конкретные варианты использования участка в рамках категории.

Важно! Не путайте категорию и ВРИ, так как это разные понятия.

Виды разрешенного использования земли, или ВРИ

Теперь поговорим о видах разрешенного использования земли, так как в каждом есть свои особенности, которые могут повлиять на эксплуатацию вашего участка. Есть классификатор ВРИ, где указано 158 видов разрешенного использования, но мы поговорим о самых основных, которые используются для постройки жилых домов, ведения хозяйства, создания огорода и так далее.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Этот вид разрешенного использования предполагает обязательное строительство жилой капитальной постройки. То есть дом должен иметь фундамент, капитальные стены, коммуникации и ограждение. К дому есть еще ряд требований, которые должны быть соблюдены.

• Во-первых, дом не должен превышать в высоту 20 метров, а также дом не должен иметь более 3-х этажей.
• Во-вторых, постройка должна располагаться на расстоянии более 3 м от ограждения участка.
• В-третьих, площадь дома должна быть не более 1,5 тысяч м².

Помимо жилого дома на такой земле разрешены постройки хозяйственного назначения, гаражи, организация сада и огорода. Участки этого ВРИ всегда расположены в пределах какого-либо населенного пункта. Эти участки имеют почтовый адрес. В доме, который построен на этой земле, можно прописаться. Если вы проживаете на участке ИЖС, то вы можете прикрепить ребенка к детскому садику, прикрепиться к поликлинике и так далее. Рядом с участками ИЖС всегда развитая инфраструктура, так как они находятся в черте населенного пункта.С таким статусом участка вам проще получить ипотеку на постройку жилого дома, а также использовать материнский капитал, если такой имеется. Но у ИЖС есть и существенные минусы, а именно: у вас будет повышенный налог на такую землю, и плюс к этому сами по себе такие участки стоят дорого.

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Здесь все просто: такие участки предназначаются в первую очередь для создания хозяйства. Такие земли делятся на две категории: приусадебные и полевые. Полевой — земельный участок находится за пределами границ населенного пункта, следовательно, на таком участке запрещено строительство капитального жилого дома. А вот приусадебная категория означает, что ваш участок находится в пределах населенного пункта, и уже на нем можно возводить жилую капитальную постройку.

Что касается прописки, то если ваш участок находится за пределами населенного пункта, то есть имеет полевую категорию, то прописаться в доме нельзя. Соответственно, если участок находится в пределах города, то прописаться можно. Для детей нет разницы между пропиской в ИЖС или ЛПХ, когда речь идет о саде и школе.

Единственное отличие между ИЖС и ЛПХ состоит в том, что на участках личного подсобного хозяйства необходимо заниматься сельхоз деятельностью. Причем на участках ЛПХ вы может выращивать сельхоз продукцию, как для личного потребления, так и для коммерческого использования. В соответствии с законодательством, максимальная площадь земельного участка ЛПХ не может быть больше 50 соток, но в зависимости от региона могут быть установлены иные ограничения. Ну и цена участков ЛПХ существенно ниже, нежели стоимость участок для ИЖС.

Ведение садоводничества. Как уже понятно из названия, участки с этим ВРИ предназначаются именно для ведения садоводничества и огородничества. На таких землях создаются определенные товарищества, о которых вы точно слышали — СНТ и ДНП.

1. СНТ — садовое некоммерческое товарищество, которое всегда находится вне границ населенного пункта. Простым языком — это объединение собственников земельных участков, которые занимаются садоводством. На общем собрании собственники назначают председателя СНТ. Так же у этого товарищества есть общий устав, который утверждают собственники на общем собрании.

Если у вас участок СНТ, но вы не хотите выращивать огород, то вам необходимо внимательно ознакомиться с уставом товарищества, так как в нем часто указываться обязательность ведении садоводства и огородничества. И несоблюдение этих правил могу т вызвать недовольство соседей или к вам могут применить определенные санкции в виде штрафа или даже исключением из СНТ.

2. ДНП — дачное некоммерческое партнерство. По большому счету, ДНП — это то же самое, что и СНТ, но с некоторыми отличиями. Если в СНТ основной акцент сделан на ведении садоводства, выращивания разных культур и возделывании огорода, то в ДНП упор сделан именно на отдых и наличие дома, а наличие грядок и сада вообще необязательно. Правда, как показывает практика, за этим никто не следит. В ДНП обязан быть дачный дом и к нему есть ряд требований, которые надо соблюдать: 1. Площадь жилого дома не должна превышать 25 процентов от площади всего участка;
3. Дом не должен иметь более трех этажей;
4. Высота дома не более двадцати метров;
5. Возведение здания, площадь которого превышает 500 квадратных метров, возможно только при условии предоставления проектной документации, прошедшей экспертизу.

Еще одно различие между этими объединениями — это право собственности на общие элементы товарищества, такие как водопровод, электричество, дороги, ворота в товарищество и так далее. Например, если в СНТ право собственности непосредственно принадлежит владельцам участков, то в ДНП это право принадлежит юридическому лицу, в которое объединились члены дачного некоммерческого партнерства. Не стоит забывать, что дачное партнерство и садовое товарищество являются организационно правовыми формами юридического лица.

Какой вид разрешенного использования выбрать?

В начале статьи я уже говорил о том, что первым делом вы должны понять — для чего вам нужен участок? Просто отдохнуть или переехать на ПМЖ? Сажать картошку или выращивать скот? После ответов на эти вопросы вы сразу для себя определите, участок с каким ВРИ вам подойдет. А чтобы вам было легче всё это понять, ниже приведена таблица, где коротко и емко указано, что характерно для каждого ВРИ.

Как узнать категорию и ВРИ своего участка?

Если вам необходимо узнать категорию, к которой относится ваш земельный участок, или вам необходим вид разрешенного использования, то посмотреть все эти данные можно в выписке из ЕГРН. Также можно найти всю информацию бесплатно в интернете. Вам надо знать лишь кадастровый номер участка и с этим номером перейти на сайт Роскадастра, где вы найдете публичную кадастровую карту.

Можно ли поменять категорию земли и ВРИ земельного участка?

Что касается категории земли, то поменять её можно, но для физического лица это практически невозможно, так как категория земли это весьма весомая и неизменная величина. Для смены категории у вас должны быть очень существенные доводы, но на моей личной практике сменить категорию еще никому не удавалось. Что же касается смены вида разрешенного использования (ВРИ), то здесь дело обстоит значительно легче. Для смены ВРИ необходимо собрать большой пакет документации на свой участок и написать прошения. Далее это прошение вы должны передать в органы местного самоуправления. С более детальной информации вы можете ознакомиться на официальном сайте Росреестра. Также нужно помнить, что процедура смены ВРИ небесплатная. В каждом регионе нашей страны существует своя формула расчета.

Итог

Коротко подытожим всё вышесказанное. Перед покупкой участка вы должны определиться со своими планами, так как каждый участок земли имеет свою категорию и ВРИ. Например, если вы хотите переехать жить за город, то лучше всего выбрать участок ИЖС. Он будет дороже, чем другие, но зато на нем вы сможете построить жилой дом и прописаться в нем. Участок ИЖС будет находиться в черте города, рядом будет развитая инфраструктура и так далее.

Если же вы обычный садовод любитель, который хочет купить 6 соток и выращивать на нем овощи и ягоды, то вам подойдет СНТ. Если вы хотите купить участок для сельскохозяйственной деятельности, то для этой цели идеально подойдет участок ЛПХ.

Выбор земельного участка зависит только от ваших целей и финансовых возможностей! Когда вы с ними определитесь, выбрать правильный участок не составит особого труда.

Вопрос- ответ

• Можно ли поменять категорию земли и ВРИ земельного участка?

Что касается категории земли, то поменять её можно, но для физического лица это практически невозможно, так как категория земли это весьма весомая и неизменная величина. Для смены ВРИ необходимо собрать большой пакет документации на свой участок и написать прошения. Далее это прошение вы должны передать в органы местного самоуправления. С более детальной информации вы можете ознакомиться на официальном сайте Росреестра. Также нужно помнить, что процедура смены ВРИ небесплатная.

• Какой вид земельного участка выбрать, если я не хочу ничего выращивать?

Если вы не хотите ничего выращивать, то вам подойдет участок ИЖС или ДНП.

• Какой вид земельного участка выбрать для сельского хозяйства? Для фермерского?

Для ведения сельскохозяйственной деятельности и ведения фермерского хозяйства идеально подойдет участок ЛПХ.

Автор

Малов Евгений

Ландшафтный дизайнер