Интернет-магазин 
Зачем проверять юридическую чистоту документов перед покупкой квартиры
Проверять документы перед покупкой квартиры или дома необходимо для того, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки, обезопасить себя от потерь, судебных тяжб и стрессовых ситуаций. Надо понимать, что из-за опрометчивого легкомыслия можно остаться и без денег, и без крыши над головой. Осмотрительность надо проявлять даже при покупке недвижимости у родственников и знакомых, среди них тоже может быть недобросовестный продавец. К сожалению, большие деньги побуждают некоторых людей поступаться своими принципами и элементарными человеческими добродетелями.
Риски при покупке квартиры
В первую очередь следует насторожиться тогда, когда вам предлагают купить квартиру по заниженной цене, исключительно за наличные денежные средства и поскорее. Конечно, продавец может объяснить свои требования тем, что ему срочно понадобились деньги в связи с переездом или более печальными событиями, поэтому он и готов уступить в цене. Однако надо понимать, что причины у него могут быть совсем иные. И даже если цена на квартиру не занижена, и вас не торопят, нельзя исключать того, что перед вами недобросовестный продавец. Один из главных рисков при покупке квартиры – это то, что сделку купли-продажи могут оспорить. Разберем, кто может это сделать и на каком основании.
Другие наследники
Ситуация: Мария покупает квартиру у Евгения. Евгений рассказал, что квартира досталась ему от матери, он является единственным наследником, показал свидетельство о праве на наследство по закону, которое подтверждает возникновение у него права собственности на квартиру. Увидев документ на нотариальном бланке, Мария ощутила уверенность в том, что никаких проблем с юридической чистотой приобретаемой квартиры у неё не возникнет. Она купила квартиру и стала в ней жить. Спустя некоторое время Марии пришло почтовое извещение. Сходив на почту, женщина узнала, что её вызывают в суд. Оказалось, что у Евгения есть родная сестра, которая вовремя не подала нотариусу заявление о принятии наследства, ей пришлось обращаться в суд с исковым заявлением о восстановлении срока для принятия наследства, признании принявшей наследство. Суд удовлетворил её исковые требования. Сестра Евгения узнала, что он продал квартиру, и попросила его выплатить половину её стоимости. Евгений отказался. Тогда его сестра подала в суд исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным. Таким образом, владение Марией квартиры было поставлено под угрозу. Этой ситуации можно было избежать, если бы Мария более тщательно проверила документы на юридическую чистоту перед покупкой квартиры. Можно было запросить у Евгения справку из органов записи актов гражданского состояния (ЗАГС) о наличии или отсутствии близких родственников. Ещё лучше было попросить Евгения оформить у нотариуса заявление об отсутствии иных наследников, в котором помимо того, что заявитель не знает о существовании других наследников, также прописывается его обязанность взять на себя все риски, связанные с их возможным появлением.
Супруги и бывшие супруги
Как известно, совместно нажитое в браке имущество подлежит разделу. И если продавцы квартир состоят в браке, то их супруги должны дать согласие на продажу недвижимости. Данный документ следует оформлять у нотариуса. С этим моментом всё достаточно просто, но не надо забывать о том, что у продавцов также могут быть бывшие супруги, которые, в свою очередь, имеют право обратиться в суд с исковым заявлением о разделе совместно нажитого имущества не только в течение 3 лет с даты расторжения брака, но также и в течение трёх лет со дня, когда им стало известно о нарушении их права. Поэтому необходимо выяснить, состоял ли продавец в браке тогда, когда приобретал квартиру. Согласие на продажу квартиры требуется с того лица, с которым продавец состоял в браке на момент её покупки. Совершенно не лишним будет и согласие от «действующего супруга». Ещё лучше, если есть брачный договор. Надо понимать, что при отсутствии их согласия на продажу квартиры, как бывшие супруги, так и настоящие, могут обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным.
Другие собственники
Если вы планируете купить квартиру, принадлежащую нескольким собственникам, также важно проверить юридическую чистоту сделки. Для этого необходимо выяснить, давали ли все собственники свое согласие на продажу этой недвижимости. Кроме того, в том случае, если среди собственников присутствуют несовершеннолетние дети, на продажу квартиры требуется разрешение от органов опеки и попечительства. Иначе сделку могут признать недействительной.
Банкротство
Несмотря на предостережения экспертов о последствиях процедуры банкротства, многие граждане к ней прибегают. При этом одни могут не понимать, что им можно делать, а что нельзя, а другие целенаправленно выводят имущество из конкурсной массы. Чтобы проверить, проводится ли в отношении продавца процедура банкротства, можно обратиться к Единому федеральному реестру сведений о банкротстве физических лиц. Для этого вам необходимо перейти на официальный сайт реестра, ввести необходимые данные продавца в соответствующее поле, и система предоставит актуальную информацию. Этот способ позволит вам быстро и без лишних затрат узнать, не находится ли продавец в процессе банкротства. Если в списке банкротов есть продавец квартиры, то лучше всего от покупки отказаться. Иначе можно столкнуться с требованиями арбитражного управляющего и кредиторов.
Продажа по доверенности
Если собственник квартиры не может или не хочет присутствовать при её продаже, а вам приходится иметь дело с его представителем по доверенности, то необходимо принять меры предосторожности. Во-первых, следует проверить, действительно ли выдавалась доверенность, которую вам предъявляют. Для этого нужно ввести реквизиты документа на сайте Федеральной нотариальной палаты. Во-вторых, необходимо сравнить паспортные данные лица с указанными в доверенности, убедиться в том, что на фотографии в паспорте изображено именно это лицо. В-третьих, важно проверить перечисленные в доверенности полномочия, удостовериться в том, что доверитель имеет право распоряжаться недвижимостью и получать денежные средства. Обратите внимание на срок доверенности. Иначе можно отдать деньги гражданину, который не имел права продавать квартиру.
Перепланировка
Ярким примером массового интереса к квартирам с незаконной перепланировкой могут послужить пользующиеся спросом расположенные в центре Санкт-Петербурга студии. Как правило, такие студии образовываются посредством выкупа многокомнатных коммунальных квартир и их перепланировки, в результате которой вместо одного санузла появляется, к примеру, пять или даже больше. Разумеется, такую перепланировку узаконить крайне сложно. Владельца квартиры с незаконной перепланировкой могут обязать привести её в первоначальный вид за свой счёт. При этом никого не будет волновать, что квартиру вы приобрели после проведения перепланировки. Также можно получить штраф, а если произойдет аварийная ситуация, в результате которой пострадают другие жильцы дома, то владельцу незаконно перепланированного жилья может грозить даже уголовная ответственность. Кроме того, банки отказывают в ипотеке на такие квартиры.
Какие документы необходимо проверить перед покупкой квартиры
Чтобы удостовериться в юридической чистоте квартиры, прежде всего, необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы. Эта проверка поможет избежать возможных проблем в будущем, связанных с правами собственности или обременениями.
К правоустанавливающим документам относятся:
- договор купли-продажи
- договор приватизации
- договор долевого участия в строительстве
- договор дарения
- свидетельство о праве на наследство
- справка о выплаченном пае
- договор ренты
- решение суда и пр.
Необходимо удостовериться в их действительности и полноценности. Например, важно учесть, что к договору купли-продажи должен прилагаться акт приёма-передачи квартиры, а свидетельство о регистрации права не является правоустанавливающим документом, оно лишь подтверждает факт принадлежности прав на недвижимость.
Выписка из ЕГРН
Первый документ, с которым стоит ознакомиться, чтобы проверить квартиру на юридическую чистоту, перед покупкой недвижимости – это выписка из ЕГРН. Выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры, а также об отсутствии или наличии обременений. В выписке указаны данные о назначении помещения, его кадастровый номер, площадь и иные характеристики. Помимо этого, ознакомившись с выпиской из ЕГРН, можно узнать, насколько часто менялись собственники квартиры. Если это происходило довольно часто, то следует насторожиться. Возможно, квартира имеет какие-то скрытые недостатки, такие как плесень, а, может быть, проблема заключается в антисоциальных соседях.
Справка о регистрации (Форма 9)
Справка по Форме 9 бывает двух видов: архивная и обычная. Необходимо посмотреть оба варианта, чтобы узнать, кто был зарегистрирован в квартире ранее и кто зарегистрирован в ней в настоящее время. Судебные процессы по снятию лиц с регистрационного учёта зачастую длятся довольно долго, поэтому следует договориться с собственником квартиры о том, чтобы он выписал всех зарегистрированных граждан до продажи квартиры.
Справка о снятии с регистрации (Форма 12)
В этой справке имеется информация о количестве граждан, снятых с регистрационного учёта. Важно понимать, что кто-то может быть снят с учёта в связи с нахождением в лечебном учреждении или местах лишения свободы, либо по причине пропажи без вести. С этими лицами впоследствии могут возникнуть проблемы. Попросите собственника пояснить и подтвердить документально, кто эти люди, чтобы оценить риски их возвращения и предъявления прав на проживание в квартире.
Справка о характеристике жилого помещения (Форма 7)
Эта справка содержит информацию о технических характеристиках квартиры. Следует сопоставить данные, указанные в этом документе, с фактическим состоянием квартиры, чтобы выяснить, производились ли перепланировки и узаконены ли они.
Технический паспорт
Этот документ также поможет выявить неузаконенные перепланировки путём сравнения плана квартиры с фактическим расположением помещений. Особое внимание следует уделить несущим стенам и мокрым местам, таким как: кухня и санузел. Они должны быть на местах, указанных в плане.
Счета на оплату коммунальных услуг
Для гарантии юридической чистоты квартиры перед покупкой рекомендую также запросить информацию о задолженности владельца квартиры в управляющей компании.
Это поможет вам быть уверенным в отсутствии финансовых обязательств, которые могут перейти на вас после завершения сделки.
Советы эксперта
Зачастую граждане, обращающиеся за юридической помощью, говорят: «Мы были так рады, когда покупали квартиру, что недостаточно тщательно отнеслись к проверке юридической чистоты документов на нее. К тому же, продавец очень торопился». Однако приобретение квартиры – процесс, не допускающий спешки. Если продавец отказывает покупателю в предоставлении какого-либо из перечисленных в данной статье документов, насторожитесь. Не принимайте во внимание следующие доводы продавца: «Всё ведь видно в выписке из ЕГРН», «Мне легче найти другого покупателя, чем получить эту справку». К сожалению, мошенничества в сфере продажи недвижимости очень много, о чём можно судить по судебной практике.
Как проверить юридическую чистоту дома перед покупкой
При покупке дома большинство рисков совпадают с рисками, возникающими при покупке квартиры. Всё, что было описано выше, также актуально для проверки юридической чистоты документов перед покупкой дома.Однако есть и свои особенности.
- При приобретении дома у застройщика может возникнуть такая ситуация, когда застройщик просит покупателя указать в договоре только земельный участок. Вам могут сказать: «А дом вы сами потом на себя оформите, так будет проще и вам, и нам».Скажем сразу, покупателю так проще не будет. Напротив, в результате подобной договорённости можно стать участником судебных разбирательств или вообще получить недострой. Покупателю выгодно, чтобы сделка была проведена правомерно. Это прежде всего.
- Помимо запроса у продавца правоустанавливающих документов, расширенной выписки из ЕГРН, согласий на продажу супругов и бывших супругов, решений суда о разделе совместно нажитого имущества, обезопасить сделку по приобретению дома помогут обращения в БТИ и МФЦ за экспликацией и поэтажным планом, справкой «Характеристика жилого помещения», справкой о проживающих. Важно узнать перед покупкой дома, относится ли он к объектам культурного наследия. В этом вопросе поможет выписка из Реестра охраны культурного наследия (ЕГР ОКН), которую может запросить продавец.
- Если в приобретаемом доме планируется регистрация и постоянное проживание, то видом разрешенного использования участка должно быть индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Если же помимо проживания, покупатель хочет обзавестись сельскохозяйственными животными, то ему подойдёт земельный участок со статусом ЛПХ (личное подсобное хозяйство).
Выводы
Недвижимость – это фундамент жизни каждого человека. При приобретении жилья, будь то квартира или дом, необходимо проверить документы на юридическую чистоту и учитывать несколько ключевых моментов:
- Запросите у продавца справку из ЗАГС о наличии или отсутствии близких родственников. Оформите у нотариуса заявление об отсутствии иных наследников, чтобы перебрать риски.
- Если у продавца есть супруг(а), обязательно получите согласие на сделку.
- Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, получите разрешение от органов опеки, иначе сделка может быть признана недействительной.
- Убедитесь, что продавец не находится в процедуре банкротства. Это поможет избежать потенциальных проблем с кредиторами.
- Перед покупкой проверьте все правоустанавливающие документы и важные справки.
- Обратитесь в БТИ и МФЦ за экспликацией, поэтажным планом и характеристиками жилого помещения для обеспечения безопасности сделки.
Вопросы-ответы
- Какие документы необходимо проверить на юридическую чистоту при покупке квартиры?
Перед покупкой квартиры необходимо проверить правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, договор приватизации, договор долевого участия в строительстве, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, справка о выплаченном пае, договор ренты, решение суда и пр. А также в обязательном порядке надо ознакомиться с актуальной выпиской из ЕГРН, паспортами собственников, нотариально заверенными согласиями супругов и бывших супругов на проведение сделки, справкой по форме 9.
- Как проверить, кто является собственником квартиры?
Данные о собственнике можно узнать из выписки ЕГРН.
- Где можно посмотреть выписку ЕГРН?
Выписку ЕГРН можно заказать онлайн на Госуслугах. Сделать это может только собственник недвижимости.
- Как можно проверить, является ли собственник банкротом?
Проверить продавца на банкротство можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве физических лиц.
